Būsto kainų burbulas II

[mindakas]

Įdomu iš ties, kiek kainuotų 1 hektaras žemės Vilniaus centre? Pvz. Lukiškių aikštė su pakeista žemės paskirtim į gyvenamąją.

Šitai paskaičiuoti labai paprasta. 1 ha derlingos žemės kaime kainuoja apie 10.000 litų. Lukiškių aikštė nėra derlinga, nes ją kas dieną trypia miniios žmonių, o beto ta raudona skalda ant takelių nėra palanki terpė žemės ūkio kultūroms vystyti, todėl derėtų kainą mažinti bent jau per pusę: t.y. 10.000 /2= 5.000 Lt.

Kita vertus, galimybė statyti namus iškelia sklypo vertę į aukštesnį kainų lygį. Žinant kad 1 ha galima išauginti apie 100.000 runkelių, arba pastatyti kokius 500 nedidelių butų, reikia nustatyti ekonominės vertės skirtumą.

Priėmus prielaidą, kad 1 butas atitinka 200 runkelių (500/100.000), gauname, kad preliminarią sklypo vertę 5000 Lt/ha reikėtų padauginti iš 200, t.y 5000*200=1.000.000 Lt.

Gauta suma (1 mln.) atspindi žemės naudojamos butams statyti prieš žemės ūkio naudmenų žemę. Bet dabar reikia įvertinti, tai, kad ši žemė yra ne miesto pakraštyje, o centre.

Centre gyventi yra didesnis prestižas nei miesto pakraštyje. Žinant, kad nuo atokesnių Vilniaus miesto gyvenviečių: Nemenčinės, Antavilių, Bendorių visokių iki centro yra apie 15 - 20 km, reikia į vertinti šią pataisą. Tad padauginus iš kilometrų iki centro skaičiaus, gauname galutinę 1 ha žemės Lukiškių aikštėje kainą: 1 mln.*20=20 mln. t.y. dvidešimt milijonų litų.

[Gladiator]

Vargti, moketi kazka. Yra paprastesniu budu: nusipirkai zemes paskirties zemes ten kur eis koks aplinkelis arba siaip kelias ir ta zeme po to iskeiti su savivaldybe i zeme centre. Tokiu atveju kaina gaunasi 1ha zemes paskirties zemes laukuose = 1 ha centre.

[Analitikas PlėtRa]

Mindakas galėtų būti beveik atestuotas turto vertintojas. Nes daugelio tikrųjų jų kompetencija smarkiai kvestionuotina..

[fredis]

Jo mindakas čia skėlė. Patiko

[Gladiator]

Statomo būsto pirkėjai tapo rinkos pokyčių įkaitais

Recesija nekilnojamojo turto rinkoje ir vis griežtėjančios skolinimosi sąlygos pavertė įkaitais tūkstančius lietuvių, krizės išvakarėse rezervavusių būstą naujai statomuose namuose. Sutarčių dar tuo laikotarpiu, kai noriai buvo perkamas net nepastatytas būstas, surakinti būsimi naujakuriai panikuoja. Bankai paskolų nebeduoda arba kelia neregėtas sąlygas, nekilnojamojo turto kainos krinta, o atsisakyti perkamo būsto nėra jokių galimybių. Visų butų ir taip nespėję išparduoti statytojai laikosi tvirtai įsikibę kiekvieno pirkėjo.
24-erių metų klaipėdietei Gintarei (pavardė redakcijai žinoma), jau kelerius metus gyvenančiai Didžiojoje Britanijoje, žinios iš Lietuvos vis labiau kelia nerimą.
Mergina pati netrukus bus priversta imti paskolą. Mat ji, kaip ir daugybė lietuvių, maždaug prieš metus rezervavo būstą naujai statomame daugiabutyje Lietuvoje, pasirašė pirkimo–pardavimo sutartį su statytojais ir sumokėjo avansą, o likusią nemenką sumą (apie 300 tūkst. Lt) įsipareigojo sumokėti tada, kai butas bus pastatytas ir visiškai įrengtas.
"Tačiau tuomet krizės dar nė kvapo nebuvo, – sako pašnekovė. – Dabar jaučiuosi aklavietėje, nes imti paskolą tokiu metu yra visiškai neprotinga, be to, ir perkamas butas jau nevertas tokių pinigų, kokius turiu mokėti". Gintarės padėtis iš tiesų nepavydėtina: atsisakyti pirkti butą ji nebegali, nebent norėtų bylinėtis su jo pardavėjais, o ir pasiskolinti pinigų iš banko jau nėra taip paprasta. Mergina pasidomėjusi apskaičiavo, kad paskola jai kainuos daug brangiau, nei tikėjosi prieš metus.
Be to, ne visi bankai sutinka paskolą duoti. "Anksčiau bankams nieko nereikėjo, tik duomenų apie mano pajamas, o dabar prašo turėti laiduotoją", – pasakoja keblioje padėtyje atsidūrusi klaipėdietė.
"Veido" žiniomis, su finansiniais sunkumais susidūrę būsimi naujakuriai ieško bent menkiausios dingsties nutraukti pirkimo–pardavimo sutartis.
Tokia galimybė yra, jei pardavėjai nevykdo svarbių savo įsipareigojimų. Tačiau atsikratyti užgriuvusios naštos pavyksta tik nedaugeliui.
Bankų atstovai primena, kad skolintis šiuo metu yra labai brangu, ir pataria prieš apsisprendžiant gerai apsvarstyti savo galimybes.
"Veido" šaltiniai viename didžiausių šalies bankų neoficialiai teigė, jog šiuo metu verta pirkti nebent tokį būstą, kurio kaina rinkoje yra iš tiesų gerokai nukritusi.

http://www.veidas.lt/lt/leidinys.nrfull/491fdfeba9ac1

[Gladiator]

Dar viena vinis i busto kainu burbula t.y karsta:

Airijos banko filialas Lietuvoje įšaldo būsto paskolų išdavimą

Vieno iš didžiausių Airijos bankų „Allied Irish Banks“ filialas Lietuvoje, veikęs su prekės ženklu „AmCredit“, neribotam laikui sustabdė naujų paskolų išdavimą.

Naujų paskolų išdavimas įšaldomas visose Baltijos šalyse. Nebeveikia ir banko interneto svetainė.

Lina Dusevičienė, AIB filialo direktoriaus pavaduotoja, VZ.LT patvirtino, kad bankas naujų paskolų nebeišduoda ir nuo šiol vykdys tik esamų klientų aptarnavimą.

„Naujų paskolų neteikiame Airijos banko „Allied Irish Banks“ nurodymu“, – aiškina p. Dusevičienė.

Peržiūri veiklą

„Kaip ir kiti bankai šiais sudėtingais laikais mes peržiūrėjome savo veiklą Baltijos šalyse, kad užtikrintume, jog mūsų veiklos modelis yra tinkamas dabartinėmis ekonomikos sąlygomis“, – VZ.LT atsiųstame komentare nurodo Ray‘us Alcockas, AIB filialo Lietuvoje vadovas.

Jis neatskleidžia, ar bankas trauksis iš Baltijos šalių.

Pasak AIB atstovų, paskolas paėmusiems klientams aptarnavimo sąlygos nesikeičia.

Lietuvos banko neinformavo

Už šalies komercinių bankų priežiūrą atsakingo Lietuvos banko atstovas Mindaugas Milieška VZ.LT teigė, kad centrinis bankas jokios oficialios informacijos apie AIB filialo veiklos pokyčius nėra gavęs.

„Allied Irish Banks“ į Lietuvos bankininkystės rinką žengė praėjusiais metais iš „The Baltic-American Enterprise Fund“ už 40 mln. EUR įsigijęs būsto finansavimo verslą. Tuomet AIB deklaravo ketinimus plėsti siūlomų bankinių paslaugų spektrą. AIB filialo veikla Lietuvoje buvo nuostolinga - spalio pradžioje nuostoliai siekė 1,1 mln. Lt.

Be Lietuvos, AIB grupė teikia finansines paslaugas Airijoje, Jungtinėje Karalystėje, JAV ir Lenkijoje.

http://vz.lt/Default2.aspx?ArticleID...1648b&open=sec

Latvijoje daugelis banku oficialiai pranese, kad nauju busto paskolu nebeisdavineja, pas mus oficialiai Amcredit pirmas, neoficialiai nemazai banku tyliai vykdo politika: jokiu nauju busto paskolu. Manau oficialiai nenori to skelbti nes iskart nuzudytu visus vystytojus, kurie dar nespejo issiparduoti, tada jau leisk kaina, kad ir 70%, jokios prasmes.

[Valiukas]

Latvijoje daugelis banku oficialiai pranese, kad nauju busto paskolu nebeisdavineja, pas mus oficialiai Amcredit pirmas, neoficialiai nemazai banku tyliai vykdo politika: jokiu nauju busto paskolu. Manau oficialiai nenori to skelbti nes iskart nuzudytu visus vystytojus, kurie dar nespejo issiparduoti, tada jau leisk kaina, kad ir 70%, jokios prasmes.

Nu šiaip tai Swedbank'as buvo pirmas, kai pakėlė palūkanas. Tada nors ir oficialiai nebuvo pasakyta, kad viskas, daugiau jokių paskolų, bet buvo akivaizdu, kad būtent taip ir yra.
O nuo to ar bankai skelbia, kad duoda, ar skelbia, kad neduoda, vystytojams nei geriau nei blogiau - esmė yra ne ką skelbia, o kaip elgiasi, t.y. - neduoda paskolų. Todėl dabar vis dar vienas - kitas įvykstantis sandoris yra finansuojamas bet kaip, tik ne per banką - ar iš išsiimtų indėlių, ar pardavus savo turtą. Juk indėlių tai labai nemaža suma iš bankų dingo pastaruoju metu ir dalis tų buvusių indėlininkų tikrai pasinaudos situacija investuoti į NT, prieš tai nusiderėjus kokių 50 proc. Taip, tai realu ir būtent tai ir vyksta. Burbulas sprogo, if you wish. Jau gali visi didieji burbulų sprogdintojai pradėt laiptinėm šluot butus, juk sprogo, ar ne?

[Analitikas PlėtRa]

Šluoja šluoja, Valiukai, uch kaip šluoja. Su čemodanais ateina pirkėjai ir iš grynų perka. Tuoj jau ir fondukai visokie pradės raizint kapitalą ir pirkti visą distressed asset iš eilės. Nesnauskit! Nes jau tie, kurie sakė, kad gyvenime burbulinių butų nepirks, o statysis namą su nuosava pievele, jau degančiom akim blaškosi tarp prismaugto pardavėjo ir "neduodančio paskolų" banko, kad paimt butuką centre už pašilaičių kainą.

[Gladiator]

Max nuleidzia 20-30% (beje paskutiniu metu visi agentai su kuriais esu bendraves metu begyje skambina ir siulo butent su tokia nuolaida, nors aruode tu objektu dar kabo senos kainos). Net ir su 50% nuolaida kas butu mazdaug 2002 metu lygis neapsimoka imti. Esant dabartinei Lietuvos padeciai dabar reali turetu buti mazdaug 2000 kaina. Paprasciausiai daugelis nesuvokia ar nezino tikros padeties ir peza, kad tuoj tuoj krize baigsis ir bankai prades dalinti pasakolas (pats asmeniskai panasias kalbas girdejau is dvieju skirtingu vystytoju), kiti is vis Baltarusijoje reklamuojasi ir siulo belarusams imti kreditus, nors musus bankai jiems kreditu neduoda tuo labiau. Vienu zodziu pas vystytojus dabar tikras atitrukimas nuo realybes ir kazkoks masinis wishful thinking.

To distressed turto dar nelabai ir yra, o jei normalesne kaina (pagal siandienos situacija) tai ir parsiduoda, neziurint i tai ar bankai duoda ar neduoda. Va Oremas surenge aukcijona isstate 9 objektus (visus siaip sau), tai pardave tuos kur kaina buvo daugiau maziau normali pvz 2700lt uz patalpas Palangos centre http://orem.lt/lt/NT-aukcionas/objek...tre/aprasymas/ As tikiuosi pavasari uz tokia kaina ka nors jau Vilniaus centre paimti.

[dado1945]

Šluoja šluoja, Valiukai, uch kaip šluoja. Su čemodanais ateina pirkėjai ir iš grynų perka. Tuoj jau ir fondukai visokie pradės raizint kapitalą ir pirkti visą distressed asset iš eilės. Nesnauskit! Nes jau tie, kurie sakė, kad gyvenime burbulinių butų nepirks, o statysis namą su nuosava pievele, jau degančiom akim blaškosi tarp prismaugto pardavėjo ir "neduodančio paskolų" banko, kad paimt butuką centre už pašilaičių kainą.

Juokas juokais bet butuką už "buvusią" Pašilaičių kainą naujame name beveik centre (10 min pėsčiomis iki Gedimino prospekto - kartais tenka nueiti šitą atstumą) galima paimti (čia perkant per agentūrą, net ne be tarpininkų). Juokingiausia turbūt dėl to, kad dar yra atitrūkusių nuo realybės, kurie pardavinėja už buvusias Pašilaičių kainas: http://aruodas.lt/index.php?lng=Lt&m...bj=1&id=386959

O šiaip nesiginčiju yra ir tokių pirkėjų kokius piešia gerb. Plėtra.

[mindakas]

Štai viena pirmųjų kregždžių realių bankrotų rinkoje. Kiek žinau ir kiek čia rašė Valiukas, Inreal irgi labai nesaldu, užsidarinėja po truputį. Taip pat kažkiokios apystambės firmos kaip "Arcoreal", "101", "BREC" pusę darbuotjų į gatvę meta ir po truputį link bankroto žygiuoja. Smagu. O tarp kitko tai "Kobai" senai taip ir reikėjo: vien jų kūrinys "gedimino 9" prekybos centras parodė, kad nelabai ką moka. Tai gal paskui tas Ž.Grigaitis ir baudom apdėliojo juos už neišnuomotas patalpas?

http://www.delfi.lt/news/economy/rea...hp?id=19551870

„Koba“ bankrutuoja, turėdama 1,4 mln. litų skolų
Nekilnojamojo turto tarpininkei UAB "Koba" teismo nutartimi iškelta bankroto byla. Anot paskirtojo bankroto administratoriaus, bendrovė skolinga apie 1,4 mln. Lt, skelbia naujienų portalas vz.lt. Buvusi tarptautinės nekilnojamojo turto bendrovės vyriausioji finansininkė Ramunė Simuntienė patvirtino, kad „Koba“ Lietuvoje veiklos nebevykdo ir darbuotojų nebeturi. Ji atsisakė teikti informaciją apie bendrovės įsipareigojimus kreditoriams.

"Koba" Lietuvoje veikė palyginti seniai ir turėjo svarią rinkos dalį, tačiau apie tai, kad jie gali pasitraukti žinojome žiemos pabaigoje, nes po nesėkmių bendrovė nutraukė veiklą Ukrainoje ir Baltarusijoje“, – po antrinės įmonės pardavimo spalį kalbėjo Robertas Dargis, Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidentas.

[Valiukas]

Štai viena pirmųjų kregždžių realių bankrotų rinkoje. Kiek žinau ir kiek čia rašė Valiukas, Inreal irgi labai nesaldu, užsidarinėja po truputį. Taip pat kažkiokios apystambės firmos kaip "Arcoreal", "101", "BREC" pusę darbuotjų į gatvę meta ir po truputį link bankroto žygiuoja. Smagu. O tarp kitko tai "Kobai" senai taip ir reikėjo: vien jų kūrinys "gedimino 9" prekybos centras parodė, kad nelabai ką moka. Tai gal paskui tas Ž.Grigaitis ir baudom apdėliojo juos už neišnuomotas patalpas?

http://www.delfi.lt/news/economy/rea...hp?id=19551870

Iš tiesų tai įdomu iš kur pas "Kobą" tiek skolų..

Dėl atleidžiamų darbuotojų - nieko čia smagaus, kaip tu rašai. Taip, visi mažinasi ir gana smarkiai. Iš kitos pusės - atleisti agentūrų brokeriai tikrai nesėdės rankų sudėję ir vietoj apystambių firmų, tokių kaip "Arcoreal", "101", "BREC" ir pan., bus krūva smulkių vieno-dviejų žmonių firmelių, užsiimančių ta pačia veikla. Girdėjau, ReMAX'ams visiems dabar kažkodėl labai neblogai sekasi. Galbūt šiais laikais pasiteisina jų vadybos strategija "pats sau šeimininkas"?

[Analitikas PlėtRa]

Iš tiesų, nieko smagaus.. Va, žiūrėkit, bankus plešia, butų vagysčių daugėja, apiplėšimų, valstybė vėluoja bedarbių pašalpas mokėt, nes nesitikėjo tokio antplūdžio.

O kaip supratau iš bankininkų, tai agentūrų ir taip per daug pas mus ir tikrai artimiausiu metu joms perspektyvų nėra, rinkos koncentracija turėtų didėti, o šia veikla užsiimančių žmonių gerokai sumažėti. Teks keisti specializaciją daugumai.

O tokią skolą suakumuliuot, daug nereikia, jei nesėkmingai atidarinėjo padalinius kitose šalyse gavo lossą, atsiskaitymai vėluoja dabar, o ofiso ir kokių 15 žmonių kolektyvo išlaikymas su visais mokesčiais irgi kas mėnesį kainuoja, žinokit ne 10 ir ne 20 tūkst. litų.

[Gladiator]

Patys kalti. Beje NTsnikai dar nieko nepasimoke ir nieko nesuprato:

AB „Invalda“ turto grupei priklausančios UAB „Invalda nekilnojamojo turto valdymas“ direktorius Tomas Bučas neslepia abejojantis, ar bent per dvejus ateinančius metus apsimokėtų juos įgyvendinti: ganėtinai neaiškios žemės pardavimo kainos, nesumažėjusios statybų išlaidos.

„Jei kas, jie gulės mūsų portfelyje“, — T.Bučas nenusimena, jei milijoninės vertės projektais niekas ir nesusigundys.

Dabar bendrovės galvos skausmas — maždaug 100 Lietuvoje ir Latvijoje neparduotų butų. Juos verslininkai priversti pardavinėti už kur kas mažesnę kainą negu planavo praėjusių metų pabaigoje.

„Viena nuolaidos dalis — per metus sumažėjusios butų kainos, kita — kiek nusidera pirkėjas arba patys galime nuleisti“, — pasak T.Bučo, parduodamų butų kainos nuo metų pradžios sumažėjo 20, o kai kurių ir 25 procentais. — Kuo mažiau lieka neparduotų butų, tuo jie darosi nepatrauklesni, tuo didesnė nuolaida tokiems turi būti taikoma“.

T.Bučas neslepia, kad bendrovė jau yra gilioje ekonominėje duobėje, mat parduodama mažesnėmis kainomis negu planuota: „Nuostolingai turto dar nepardavinėjame (ekonomineje duobeje del to, kad pelnas mazesnis? - ne tikrai sitie veikejai tegu bankrutuoja ir kuo greiciau), tačiau meluočiau, kad taip negali atsitikti. Jei rinkos tendencijos bus dar pesimistiškesnės, kainos kris, bus objektų, kuriuos teks parduoti nuostolingai“.

Nepaisant pesimistinių prognozių, T.Bučas džiaugiasi, kad nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje dar kvėpuoja, ko negalima pasakyti apie Latviją. Ten turto kaina ypač smuko, daug įmonių bankrutuoja, kasdien vis daugiau žmonių netenka darbo, vadinasi, ir galimybės įsigyti naujo turto.

Būstų rinka — įšalo gniaužtuose

[Gladiator]

Beje radau viena labai sena straipsni:

Tiesa, Tomas Bučas, nekilnojamojo turto agentūros "Invalda Real Estate" (statančios daugiabučius Vilniaus centre) direktoriaus pavaduotojas, nesutinka su tokiom prognozėm: "Butų centre kainos tikrai kils, nes čia sklypų mažėja, nėra kur statyti naujų namų. Dėl to šie butai išskirtiniai".

T.Bučas pasakojo, kad rugpjūčio gale jų agentūra pradėjo pardavinėti butus dešiniajame Neries krante, name "Nida". Per tris su puse mėnesio pardavė pusę visų butų. "Dabar nebeskubame parduoti likusių butų. Mūsų strategija tokia: svarbu parduoti kritinę masę butų, t.y. trečdalį ar pusę. Taip mums lengviau bendrauti su bankais, nes mes statome iš paimtų paskolų. Likusių neparduotų butų kainas gerokai pakėlėme. Dėl kainos iš esmės nesiderame", - sakė T.Bučas.

T.Bučo manymu, po penkerių metų daugės ne tik perkančiųjų kotedžus ar namus, bet ir didelius butus.

Matyt didieji strategai vis dar neskuba nes ''Nidoje'' pilna neparduotu butu.

[Valiukas]

O tu manai, strategija nepasitvirtino? Iš esmės, jie galėtų, kad ir už dyką atiduoti likusius butus (kurių, tiesą pasakius, liko visai nebedaug), nes projekto pelnas jau seniai pasiimtas.

[Gladiator]

Nu jo nedaug. Toks vaizdas, kad Aruode.lt visas tas namas pardavime stovi: 200 butu. Idomu ten isvis kas nors gyvena?

[Valiukas]

Taigi skirtingos agentūros tuos pačius butus pardavinėja + spekuliantai
Iš viso žinai kiek yra laisvų - apie 30 butų. O iš visas butų skaičius projekte - 166 berods, taigi gaunam, kad 80 procentų butų yra parduota.

[Analitikas PlėtRa]

Svarbiausia yra garsiai šaukti "Mirtis NT'išnikui", nes tada pasidaro geriau ant dūšios..

[Gladiator]

Tai tam straipsniui 5 metai. Iseina, kad kai tik pradejo pardavineti pardave 50%, po to iskart uzvare kainas ir per 5 metus siaip taip pardave dar 30%, o dabar konkuruoja su kokiais 30-40% i rinka pateiktu 'spekuliantu-investuotoju' butu, kad parduotu likusius 20%. Geri biznieriai nieko nepasakysi, idomu pinigus i valdovu kranto namus irgi jau 'atmuse' pardave tris namus is 26?