Būsto kainų burbulas II

[tadux]

Kai pasieksim vokietijos lygi tai ir mes taip pigiai galesim pirkt Nes tada tokiu butu niekam jau nebereikes Tokiu tik ubagam labai reikia todel jie ir gali moket milijonus uz juos

[mindakas]

Goldman Sachs perka butus Vokietijoje - matyt, tikisi, kad toj šaly pagaliau NT rinka atsigaus ir bus naujas burbulas?.. Tikrai ne dėl varganų 6-7 proc. iš nuomos tuos butus perka.

Tam straipsnyje vokieciu kalba raso, kad graza 9 proc. (nuomos 1 kvadrato kaina: 4,6 EUR). Taciau ivertinus, kad butu remontas kainuoja apie 2 EUR per metus, reali graza bus 5 proc.

[a_p]

Tam straipsnyje vokieciu kalba raso, kad graza 9 proc. (nuomos 1 kvadrato kaina: 4,6 EUR). Taciau ivertinus, kad butu remontas kainuoja apie 2 EUR per metus, reali graza bus 5 proc.

As tai netikiu, kad banka staiga patrauke NT nuomos biznis.

Greiciausiai karo planas niekuo nesiskiria ir nuo kitu panasiu pirkiniu: perfasuoti, papimpinti ir parduoti. Pirkinys turi rimtu skolu, todel banko berniukai garantuotai tures kur pasireikst.

[a_p]

Goldman Sachs perka butus Vokietijoje - matyt, tikisi, kad toj šaly pagaliau NT rinka atsigaus ir bus naujas burbulas?.. Tikrai ne dėl varganų 6-7 proc. iš nuomos tuos butus perka.

Aha, vokieciai staiga puls graibstyti socialinius bustus

[Garbanius]

..gerai Jums..
šluojate butus po 610 EUR/m2 VOKIETIJOJE
O mums cia Lietuvelej po 10000 Lt/m2 reikia moketi

Niekas juk nevercia moketi. Visi tik skudziasi,kad aukstos kainos ir kazko laukia. Tarsi noredami parodyt, va jus, kas susikrovet turtus is statybu, dabar verksit kruvinom asarom, patys kalti, kad kainas iskelelet Jei jau kazko nepatenkinti,galima galvot kaip daugiau uzdirbt arba pasilikt gyventi pas tevus

[a_p]

Ten raso, kad 60 m2 yra prielaida.

Su sia prielaida gaunasi 610 EUR/m2 kaina, kas analitiku nuomone nera pigu (!).

Kiek zinau, pavieni buta uz tokia kaina Vakaru Vokietijoje isigyti sudetinga.

Lygiai taip pat nepaprasta staiga parduoti 93000 butu ir dar kartu su nuomininkais kuriu neismesi. Nurodyta 60kvm prielaida manau galima tiket, 2006 LEG metine ataskaita tai patvirtina.

[a_p]

Niekas juk nevercia moketi. Visi tik skudziasi,kad aukstos kainos ir kazko laukia. Tarsi noredami parodyt, va jus, kas susikrovet turtus is statybu, dabar verksit kruvinom asarom, patys kalti, kad kainas iskelelet Jei jau kazko nepatenkinti,galima galvot kaip daugiau uzdirbt arba pasilikt gyventi pas tevus

Sugalvojus kaip daugiau uzdirbti visiskai nebutina tuos pinigus sukist i plytas ir cementa. Kartais protingiau kazko palaukt

[somis]

Niekas juk nevercia moketi. Visi tik skudziasi,kad aukstos kainos ir kazko laukia. Tarsi noredami parodyt, va jus, kas susikrovet turtus is statybu, dabar verksit kruvinom asarom, patys kalti, kad kainas iskelelet Jei jau kazko nepatenkinti,galima galvot kaip daugiau uzdirbt arba pasilikt gyventi pas tevus

kodėl pas tėvus? seneliai pigiai kambarius nuomoja

[tadux]

Nu kodel seneliai? kad siuo metu ir pati prabangiausia katik isremontuota su naujais brangiais baldais daug labiau apsimoka nuomotis nei pirkti....

[Gift]

As tai netikiu, kad banka staiga patrauke NT nuomos biznis.

Greiciausiai karo planas niekuo nesiskiria ir nuo kitu panasiu pirkiniu: perfasuoti, papimpinti ir parduoti. Pirkinys turi rimtu skolu, todel banko berniukai garantuotai tures kur pasireikst.

Vokietijos NT rinka labai skiriasi nuo musu. Dauguma gyvena nuomuojamuose butuose ir galvos del to nesuka, nes istatymai stipriai gyna nuomininku interesus.

Nuomos verslas yra gerai isvystytas - investuotojai perka istysus daugiabucius, o toliau viska, iskaitant nuomininku paieska ir darba su jais, tvarko specializuotos adminsitravimo bendroves. Verslas yra stabilus ir patikimas.

Goldman Sachs perka ne uz 3,5 mlrd. EUR, o uz 790 mln. EUR ir perima kelis mlrd. EUR skolu, todel bendra suma ir yra 3,5 mlrd. EUR. Taciau skolas yra racionalu perfinansuoti, o graza skaiciuojama nuo viso protfelio, t.y. 3,5 mlrd. Taigi, esant 5 proc. bendrai valdomo NT portflelio grazai nuosavo indelio graza sudaryti 0,05 * 3500 / 790 = 22 proc. metiniu, kas jau nera mazai.

[a_p]

Goldman Sachs perka ne uz 3,5 mlrd. EUR, o uz 790 mln. EUR ir perima kelis mlrd. EUR skolu, todel bendra suma ir yra 3,5 mlrd. EUR. Taciau skolas yra racionalu perfinansuoti, o graza skaiciuojama nuo viso protfelio, t.y. 3,5 mlrd. Taigi, esant 5 proc. bendrai valdomo NT portflelio grazai nuosavo indelio graza sudaryti 0,05 * 3500 / 790 = 22 proc. metiniu, kas jau nera mazai.

Taip nesiskaiciuoja

Taip galetum skaiciuot tik tuo atveju, jei pirkinys neturetu jokiu skolu. O dabar labai supaprastinus gaunasi taip: visos pajamos po islaikymo kastu (metams 24e/kvm) 93000 * 60 * (4.65-2) * 12 * 0.98 = 173.9mln. metams.

Dar turim 2610mln skolu kurias reikia apmoket ir palukanos vargu ar bus labai daug mazesnes uz 5%. Reiskia 130.5mln atiduodam ir liekam su 43.4mln. Kas 790mln investicijai gaunasi velgi tie patys 5.5%. O kur dar visokios veiklos islaidos....

[Analitikas PlėtRa]

Kiek teko pastaruoju metu klausyt ir dalyvaut konferencijų, kiek kolegos buvo, tai Vokietija vis dažniau minima kaip perspektyvi rinka investuoti į real estate, ypač housing sektorių, tikimasi, kad šalis pagaliau įsibėgės su ekonomika, o tai, savo ruožtu, timptels ir rinką į viršų, kuri n metų stagnuoja ir kainos bene žemiausios Europoje.

JAV taip pat išvystyta nuomos rinka, bet visa šito verslo esmė tokia: kai yra ekonomikos ir rinkos downturn perki/statai daubiabučius nuomai, nes tada visi nuomojasi, kai ateina ciklas į viršų,žmonės ima pirkti, vėliau investuoti/spekuliuoti - nuomoji, ciklo viršunėje,kai prasideda pirkimo prichozė, išstumdai tuos butus už aukštas (jūsų pageidavimui - burbulinėmis) kainomis ir užsidaro verslo projektas. Po to viskas prasideda iš naujo.

Todėl aš manau, kad GS transakcija yra rimtas signalas, kad Vokietijoje tikimasi naujo ciklo. Nebent čia pirko kokiam pensijų fondui, kuriam tų 5,5 proc. per akis, svarbiausia stabilumas. Bet GS agresyvi chebra, manau, jie eina ant distressed property ir laukia rinkos atsigavimo su mintim nusimesti ta portfelį vėliau, kai atklys tendencijų "sekėjai", kokie rusų ar arabų pinigai.

[Gift]

Taip nesiskaiciuoja

Ok, skaiciuojam tiksliau:

Pasak straipsnio, pirkinio suma 787 mln. EUR + (3.400 mln. EUR - 787 mln. EUR = 2.613 mln. EUR) skolu.

Uz tai nupirkta 93.000 butu su vidutiniu 60 m2 plotu, arba apie 5.580.000 m2 ploto. Nurodoma, kad vidutine nuomos kaina yra 4,60-4,70 EUR/m2 per menesi. Taigi, metines pajamos is nuomos yra 5.580.000 * 4,6 *12 = 308,016 mln. EUR. Bendroji portfelio graza yra 308 / 3400 = 9 proc., kas nurodoma straipsnyje ir patvirtina skaiciavimo teisinguma.

Skolos dydis yra 2.613 mln. EUR. Esant 5 proc. metiniu palukanoms, jos aptarnavimui reikia 130,65 mln. EUR.

Lieka 308 - 130 = 177 mln. EUR per metus. Nuosavo kapitalo bendras pelningumas yra 177/787 = 22 proc. per metus. Kiek si investicija reikalauja veiklos sanaudu - neisivaizduoju, todel toliau neskaiciuoju. Kadangi kai gyvenau Vokietijoje, nelabai daug maciau galimybiu issinuomoti busta po 4,6 EUR/m2 per menesi, itariu, kad si suma jau yra po kazkokiu atskaitymu.

Bet kuriuo atveju visa schema remiasi NT Vokietijoje pigumu ir nuomos verslo stabilumu. Pas mus nera nei to, nei to.

[a_p]

Ok, skaiciuojam tiksliau:

Pasak straipsnio, pirkinio suma 787 mln. EUR + (3.400 mln. EUR - 787 mln. EUR = 2.613 mln. EUR) skolu.

Uz tai nupirkta 93.000 butu su vidutiniu 60 m2 plotu, arba apie 5.580.000 m2 ploto. Nurodoma, kad vidutine nuomos kaina yra 4,60-4,70 EUR/m2 per menesi. Taigi, metines pajamos is nuomos yra 5.580.000 * 4,6 *12 = 308,016 mln. EUR. Bendroji portfelio graza yra 308 / 3400 = 9 proc., kas nurodoma straipsnyje ir patvirtina skaiciavimo teisinguma.

Pamirsai 24eur/kvm metams amortizaciniu islaidu. Tas irgi nurodyta strapsnyje ir nuleidzia tavo 22% iki 5%

Bet kuriuo atveju visa schema remiasi NT Vokietijoje pigumu ir nuomos verslo stabilumu. Pas mus nera nei to, nei to.

Pas mus - taip. Bet is "pigumo" Goldman Sachs turetu naudos tik tada, jei jis butu laikinas. Ko kazkaip nematyt, t.y. nematau priezasciu kodel nuomos kainos turetu brangt.

Todel bent jau as manyciau, kad jie visu pirma mato tu 2.6mlrd skolu "optimizavimo" galimybes. Refinansuojant, deliojant is vienos kisenes i kita, mikliai sukiojant buhalterijos rankeneles ar dar kaip nors kitaip - nesvarbu. Kai tai sutvarkys, tada manau kad iskart ir pardavines. Na o pati nuoma, tai seip foninis triuksmas.

[Gift]

Pamirsai 24eur/kvm metams amortizaciniu islaidu. Tas irgi nurodyta strapsnyje ir nuleidzia tavo 22% iki 5%

Bet isipareigojo jie moketi 12,5 EUR/m2 per metus. Tai duoda 14 proc. metiniu.

Dar karta - ir isigijimo kaina uz m2, ir skaiciuojamoji nuomos kaina yra labai zemos. Straipsnyje rasoma, kad dalis butu yra Zem. Saksonijoje, kur dabar ne geriausi laikai, taciau Nordrhein-Westfalija yra Vakaru Vokietija, ten tokios kainos yra labai zemos.

Su tuo, kad GS greiciausiai ka nors restrukturizuos, pilnai sutinku. Gali buti, kad dali butu sieks parduoti brangiau, pagesinti skolas, supakuoti viska i koki nors finda ir nustumti.

[a_p]

Bet isipareigojo jie moketi 12,5 EUR/m2 per metus. Tai duoda 14 proc. metiniu.

Tik tuo atveju jei is tikruju tik tiek ir mokesi. Kas yra nebutinai protinga, nes deramai nepriziurimi pastatai (tam reiktu minetu 24eur/kvm) praranda savo verte. Sekantis pirkejas i tai be abejo atkreips demesi ir pareikalaus atitinkamos nuolaidos, kuri bus didesne nei sutaupyta suma. Jau nekalbant apie nuomininkus kurie gali is vienos puses pabegt, is kitos puses - turi nemazai teisiu.

Dar karta - ir isigijimo kaina uz m2, ir skaiciuojamoji nuomos kaina yra labai zemos. Straipsnyje rasoma, kad dalis butu yra Zem. Saksonijoje, kur dabar ne geriausi laikai, taciau Nordrhein-Westfalija yra Vakaru Vokietija, ten tokios kainos yra labai zemos.

Man tai kainos labai zemos neatrodo. Toje pat veiklos ataskaitoje rasoma apie butus parduotus ju nuomininkams po ~9xx eur/kvm. Jei manyt kad tai yra "normali kaina", tai ~30% urmine nuolaida nera labai daug. Reik nepamirsti, kad minetas LEG nera liuksusiniu butu bendrove, ju specializacija daugiau ekonominiai butai biednoms seimoms, tipo savotiskos "kartonkes" visokiuose vietiniuose perkunkiemiuose ir net didziasaliuose. NRW gana didele, issikrauscius pramonei ten tokiu mirusiu rajonu irgi netruksta.

Pati nuoma irgi neatrodo stebuklingai maza, tie 4.6-4.7eur bus jau po visokiu draudimu ir kitu mokesciu.

As dabar mazdaug vilniaus dydzio miesto centre (mazdaug butu tipo pilies gatves analogas) moku kazkur apie ~6eur uz kvadrata. Kokiam nors vietiniam "perkunkiemi" pilnai tikiu, kad nuomos nesiekia ir minetu 4.

[Gift]

Man tai kainos labai zemos neatrodo.

As dabar mazdaug vilniaus dydzio miesto centre (mazdaug butu tipo pilies gatves analogas) moku kazkur apie ~6eur uz kvadrata. Kokiam nors vietiniam "perkunkiemi" pilnai tikiu, kad nuomos nesiekia ir minetu 4.

Baden-Wuerttemberge, universitetiniame mieste, mokama 8-12EUR/m2 nuomos, o isigyti galima nuo 1000 EUR/m2. Nordrhein-Westfalijoje gal kiek pigiau, bet dvigubai skirtis neturetu. Saksonija aisku gali buti zymiai pigesne. Bet bendrai kaina atrodo patraukli, nebent tikrai blogas portfelis.

Pagalvokite - 126 tukst. Lt uz 3 kambariu buta neatrodo brangu, netgi kokiame Vievyje ar Elektrenuose?

[a_p]

Baden-Wuerttemberge, universitetiniame mieste, mokama 8-12EUR/m2 nuomos, o isigyti galima nuo 1000 EUR/m2. Nordrhein-Westfalijoje gal kiek pigiau, bet dvigubai skirtis neturetu. Saksonija aisku gali buti zymiai pigesne. Bet bendrai kaina atrodo patraukli, nebent tikrai blogas portfelis.

Bet skiriasi. Nepamirskim, kad NRW buvo labai daug pramones kuri per paskutinius 2-3 desimtmecius iskeliavo i azija ar rytu europa. Taip pat mire kai kuriuose NRW regionuose buvusi labai stipri kalnakasyba. Tai prigimde kruva is merdinciu miestu ala didziasalis.
Dar pridekim, kad universitetiniuose miestuose nuomos tradiciskai brangesnes nei seip, nes universitetai sukuria stabilia paklausa.

Pagalvokite - 126 tukst. Lt uz 3 kambariu buta neatrodo brangu, netgi kokiame Vievyje ar Elektrenuose?

Ziurint vokieciu akimis lietuvos kainos apskritai nesveikos. Todel nera net ka lyginti.

[Gift]

Bet skiriasi. Nepamirskim, kad NRW buvo labai daug pramones kuri per paskutinius 2-3 desimtmecius iskeliavo i azija ar rytu europa. Taip pat mire kai kuriuose NRW regionuose buvusi labai stipri kalnakasyba. Tai prigimde kruva is merdinciu miestu ala didziasalis.
Dar pridekim, kad universitetiniuose miestuose nuomos tradiciskai brangesnes nei seip, nes universitetai sukuria stabilia paklausa.



Ziurint vokieciu akimis lietuvos kainos apskritai nesveikos. Todel nera net ka lyginti.

Butent. Ta ir pabreziu - sandorio patrauklumas remiasi NT pigumu ir nuomos verslo pastovumu Vokietijoje, o Lietuvoje nera nei vieno is siu veiksniu. O tai, kad miestas universitetinis, pabreziau specialiai - Vilniuje irgi paklausa nemaza dalimi formuoja studentai. Tik Vokietijoje jie paprastai po studiju isvaziuoja, o Vilniuje lieka

[pashka]

Sunkus laikai vystytojams ...

IS burbulas.com
2008-06-21 Kauno m., Žaliakalnis, Žuvinto g. 1 BUVUSI KAINA 398000, ESAMA KAINA 260000, SKIRTUMAS 138000 ARBA PROCENTAIS 34.7 %

Siaip nuotraukose namas jau pastatytas parodyta!

Geru Svenciu !