Būsto kainų burbulas (sprogs ar ne?)

[dado1945]

4500 mano prieš tai suskaičiuotas šeimų skaičius 1.21 - kiek alga vidutiniškai skiriasi Vilniuje skiriasi nuo algos visoje Lietuvoje.

[deep'as]

4500 mano prieš tai suskaičiuotas šeimų skaičius 1.21 - kiek alga vidutiniškai skiriasi Vilniuje skiriasi nuo algos visoje Lietuvoje.

Tas skaičius 4500 apsoliučiai nieko nereiškia ir nieko neparodo, nes manyčiau jis gali skirtis net iki kokių x5 kartų ir nuolat kisti. Taigi, daryti tokius skaičiavimus mažų mažiausiai nelogiška.

[dado1945]

Iš kur x5 kartai. Argumentais prašome argumentais Aš dar pakankamai atsargiai paėmiau, kad buto reikia kas 5tai šeimai Vilniuje, kuri jį gali įpirkti, o tu teigi, kad jo reikia kiekvienai galinčiai? Iš kur dar 5x kartai? Paskaityk mano pirmą įrašą šioje temoje - ten yra mano skaičiavimai. Aš dar pakankamai atsargiai tas 4500 tegu 9000 šeimas išskaičiavau.

Pesimistiniais ekonomikai skaičiavimais tokių šeimų tik koks 2000.

[deep'as]

Iš kur x5 kartai. Argumentais prašome argumentais Aš dar pakankamai atsargiai paėmiau, kad buto reikia kas 5tai šeimai Vilniuje, kuri jį gali įpirkti, o tu teigi, kad jo reikia kiekvienai galinčiai? Iš kur dar 5x kartai? Paskaityk mano pirmą įrašą šioje temoje - ten yra mano skaičiavimai. Aš dar pakankamai atsargiai tas 4500 tegu 9000 šeimas išskaičiavau.
Pesimistiniais ekonomikai skaičiavimais tokių šeimų tik koks 2000.

Iš principo labai prastas tavo skaičiavimas.
1. Butus perka ne vien tik šeimos ir ne vien iš Vilniaus. Nemažai šeimų savo vaikams (būsimiems ir esamiems studentams) yra pripirkę butų Vilniuje.
2. Visiškai neįvertinta šešėlinė ekonomika kurios mąstų net nenutuokiama. Pvz:. Toj atlyginimo statistikoj yra toks puntas kaip statybininkų atlyginimai ir jų vidurkis apie 1100. Nu ar kažkas panašau. Iš praktikos žinau, kad minimalus statybininko atlyginimas yra 2000lt., o normalus nuo 3000 iki 5000 lt.
3. Įvertintas tik VILNIAUS MIESTO SAMDOMŲJŲ DARBUOTOJŲ DARBO UŽMOKESTIS. Reikia nepamiršti, kad yra įvairių žmonių ir iš įvairių šaltinių gaunančių pajamų.

Taigi tiksliai arba bent jau apytiksliai nustatyti potencialius klientus yra labai sudėtinga. Ir pagal tavo paskaičiavimus sakyčiau galima sakyti paklaidą netgi x5 ir galėtų būti lygu 22 500. Aišku čia vėl gi nėra tikslu. Tik spėjimas.

[dado1945]

1. Tokių tikrai nedaug. Ir jei perka mažus butukus vieno kambario. Tai išimtis ne tendencija. Kiek pažįsti žmonių kuriems tėvai butus Vilniuje nupirko. Aš vieną ir tai įvyko prieš gerus 4 metus jei teisingai pamenu.
2. Mano žiniomis 2500 na bet tiek to. Ar gaudamas tokią nestabilią algą rizikuotum imti paskolą? Kokį sektorių be statybų žinai dar, kur oficiali ir vokelyje alga taip stipriai skirtųsi? Koks statybininkų skaičius Vilniuje? Ar tai nebus tik išimtis?
3. Galbūt. Bendrų tendencijų vistiek stipriai neiškraipo manyčiau.

Aš žiūriu tendencijas, o ne išimtis.

Gal žinote kur būtų galima padaryti anoniminę apklausą Vilniečiams greitai: šeimos pajamos per mėnesį, šeimos narių skaičius, ar jūsų šeimai reikia būsto, kiek šeimos pajamų procentais skirtumėte būstui, šeimos galvos amžius... Manau, pakaktų duomenų patikslinimui.

[Alindra]

Norėčiau ir aš įkišti trigrašį

Mano manymu naujos statybos butų ir namų kainos yra labai užkeltos. Nes statybos bendrovės nori gauti pelną, kuris daugiau nei dvigubai viršija sąnaudas. Sakykim, pastatyti kvadratinį kotedžą (tokie labai populiarūs prie Klaipėdos ir kitur, tarkim, Žaliajame slėnyje, eilė iš 22 kvadračiukų - traukinys kvartalo statytojų skambiai vadinamas "jungtiniais namais") kainuoja mano kukliais paskaičiavimais apie 80 tūkst. įskaičiavus medžiagas ir darbą, dar šiek tiek reikėtų primesti už dviejų arų sklypą. Pastatoma dėžutė, vidus neįrengtas, net grindys nebetonuotos ir be pertvarų, o kaina - virš 300 tūkst. Išpirko tokius kotedžus kaip karštas bandeles. Butą pastatyti kainuoja dar pigiau...Tai va kaip. Kai pasižiūriu, kokios kainos - baisu darosi. Statybininkai nori būti milijonieriais...

[deep'as]

Sakykim, pastatyti kvadratinį kotedžą (tokie labai populiarūs prie Klaipėdos ir kitur, tarkim, Žaliajame slėnyje, eilė iš 22 kvadračiukų - traukinys kvartalo statytojų skambiai vadinamas "jungtiniais namais") kainuoja mano kukliais paskaičiavimais apie 80 tūkst. įskaičiavus medžiagas ir darbą, dar šiek tiek reikėtų primesti už dviejų arų sklypą. Pastatoma dėžutė, vidus neįrengtas, net grindys nebetonuotos ir be pertvarų, o kaina - virš 300 tūkst. Išpirko tokius kotedžus kaip karštas bandeles. Butą pastatyti kainuoja dar pigiau...Tai va kaip. Kai pasižiūriu, kokios kainos - baisu darosi. Statybininkai nori būti milijonieriais...

Kvadratinis kotedžas nelygus kvadratiniam kotedžui, kaip ir butas nelygus butui. Gali butas būti ir 5 kartus brangesnis už kotedžą, gali būti 5 kartus pigesnis. Taip kad tokie pasakymai nieko neparodo ir nieko nereiškia. Reikia prisirišti prie 1m2 naudingo ploto kainos.
Kaip tu paskaičiavai tą 80 tūkst?

[deep'as]

1. Tokių tikrai nedaug. Ir jei perka mažus butukus vieno kambario. Tai išimtis ne tendencija. Kiek pažįsti žmonių kuriems tėvai butus Vilniuje nupirko. Aš vieną ir tai įvyko prieš gerus 4 metus jei teisingai pamenu.
2. Mano žiniomis 2500 na bet tiek to. Ar gaudamas tokią nestabilią algą rizikuotum imti paskolą? Kokį sektorių be statybų žinai dar, kur oficiali ir vokelyje alga taip stipriai skirtųsi? Koks statybininkų skaičius Vilniuje? Ar tai nebus tik išimtis?
3. Galbūt. Bendrų tendencijų vistiek stipriai neiškraipo manyčiau.

Aš žiūriu tendencijas, o ne išimtis.

Gal žinote kur būtų galima padaryti anoniminę apklausą Vilniečiams greitai: šeimos pajamos per mėnesį, šeimos narių skaičius, ar jūsų šeimai reikia būsto, kiek šeimos pajamų procentais skirtumėte būstui, šeimos galvos amžius... Manau, pakaktų duomenų patikslinimui.

Jeigu kalbėt apie pažįstamų ratą, kas labai subjektyvu, tavo vadinamų išimčių žinau daugiau nei tendencijų.
Jeigu tu bandai įrodyti, kad pasiūla viršija paklausą tai su tavim sutinku. Šiuo metu pasiūla tikrai viršija paklausą. Bet tik pakutinį pusmetį. Iki tol paklausa viršijo pasiūlą.

[dado1945]

Jeigu kalbėt apie pažįstamų ratą, kas labai subjektyvu, tavo vadinamų išimčių žinau daugiau nei tendencijų.
Jeigu tu bandai įrodyti, kad pasiūla viršija paklausą tai su tavim sutinku. Šiuo metu pasiūla tikrai viršija paklausą. Bet tik pakutinį pusmetį. Iki tol paklausa viršijo pasiūlą.

Būtų įdomu įvertinti ar tų išimčių pakankamai daug Todėl jei nesunku tau prašau pasidalinti savo išimtimis (be tų kurias įšvardinai). Įrodyti aš tai nieko nebandau. Tiesiog bandau paskaičiuoti šiek tiek ir gauti rezultatai tikrai įdomūs

Dėl paskutinio pusmečio sunku pasakyti, bet kainos lyg ir šiek tiek paaugo taigi ir paklausa sumažėjo. Žiūrint grynai statistiškai yra pajamų lūžio taškas, kurį peržengus paklausa krenta žiauriai ir toliau nieko nebekeičia. Panašu, kad šis taškas buvo peržengtas...

[deep'as]

Būtų įdomu įvertinti ar tų išimčių pakankamai daug Todėl jei nesunku tau prašau pasidalinti savo išimtimis (be tų kurias įšvardinai). Įrodyti aš tai nieko nebandau. Tiesiog bandau paskaičiuoti šiek tiek ir gauti rezultatai tikrai įdomūs

Dėl paskutinio pusmečio sunku pasakyti, bet kainos lyg ir šiek tiek paaugo taigi ir paklausa sumažėjo. Žiūrint grynai statistiškai yra pajamų lūžio taškas, kurį peržengus paklausa krenta žiauriai ir toliau nieko nebekeičia. Panašu, kad šis taškas buvo peržengtas...

Na maždaug nuo gegužės mėnesio kainos stabilizavosi. Skaičiuoti potencialius pirkėjus galinčius įpirkti būstą - beprasmiška. Aš siūlau tiesiog stebėti rinką ir viskas tuomet bus aišku, ką aš sėkmingai ir darau ir retkarčiais pasidalinu savo mintimis šioje temoje.

[tadux]

Dėl pajūrio žemės neteisėto užvaldymo nuolat kylantys skandalai šiemet kiek pristabdė sklypų pardavimą prie jūros esančiose teritorijose, bet nekilnojamojo turto agentūros darbo stoka nesiskundžia.

Palangos, Klaipėdos ir Neringos butų rinkoje po trumpo pavasario sąstingio vėl juntamas pagyvėjimas ir kyla kainos. Kitaip nei Vilniuje, kur gerus butus dešimtimis perka užsieniečiai, į pajūrį santaupas investuoja užsienyje uždarbiaujantys lietuviai ir butus gyventi perka dirbti iš svetur atvykę specialistai. Pastaruoju metu uostamiestyje ir aplink jį įsikūrė daug užsienio kapitalo įmonių, rašo "Lietuvos žinios".
Reklama


Palangos nekilnojamojo turto agentūros "Rolijona" ir notarų biuro darbuotojai patikino, kad užsieniečių domėjimasis butais kurorte gana vangus. Tačiau jei perkami apartamentai poilsiui, dėl kainos nesiderama.

Naujos statybos būstų kaina Palangoje - maždaug 10 tūkst. litų už kvadratinį metrą, senesnių - 6-7 tūkst. už kvadratinį metrą. Pastaraisiais susidomėjimas nedidelis, nes kainos Palangoje tikrai aukštos.

Bendrovės "Ober-Haus" Klaipėdos regiono vadovas Gediminas Valantinas taip pat nepatvirtino nuogąstavimo, kad pajūrio miestų daugiabučius namus užvaldys kitų šalių gyventojai.

"Ta banga iš sostinės iki pajūrio dar neatsirito, nes čia lėta investicijų iš nuomos grąža. Jeigu jau užsienietis renkasi butą Palangoje ar Neringoje, tai renkasi savo reikmėms - poilsiauti ar gyventi. Kas kita - užsienyje dirbantys lietuviai. Jau kelerius metus stebime reiškinį, kai į vasaros pabaigą namo trumpam sugrįžę žmonės perka viską iš eilės, nežiūrėdami nei vietos, nei kainos. Jie investuoja pinigus ir vėl išvyksta dirbti", - aiškino G.Valantinas.

Pasak jo, tikrus užsieniečius Klaipėdoje domina tik aukštybiniai pastatai ir butai centre, nuo Danės upės į šiaurę geležinkelio link. Naujos statybos namų čia tiek, kad galima suskaičiuoti ant pirštų, todėl centro butai brangūs, kainuoja 6-7 tūkst. litų už kvadratinį metrą.

Ka manote apie tokius periodiskai pasirodancius straipsnelius?

[deep'as]

Ka manote apie tokius periodiskai pasirodancius straipsnelius?

Puikus straipsnis. Aš vakar išėjęs į centrą mačiau bent jau pora užsieniečių kurie nešėsi su savimi po keliolika gerų butų.

[dado1945]

Tokių straipsnių delfyje krūvos (pastaruoju metu ypač orientuotų į Klaipėdos regioną). Deja kaip ir visi delfi straipsniai neturi nuorodų. Čia pateikta lyg būtų BNS informacija. Tarp oficialių BNS straipsnių (http://sc.bns.lt/index.php) šito nėra tai ką daugiau galima komentuoti BNS'o straipsniuose netgi nurodyta kur ieškoti daugiau info...

[Alindra]

Kvadratinis kotedžas nelygus kvadratiniam kotedžui, kaip ir butas nelygus butui. Gali butas būti ir 5 kartus brangesnis už kotedžą, gali būti 5 kartus pigesnis. Taip kad tokie pasakymai nieko neparodo ir nieko nereiškia. Reikia prisirišti prie 1m2 naudingo ploto kainos.
Kaip tu paskaičiavai tą 80 tūkst?

Pastatymas buto brangiau už kotedžą nelabai bus. Juk pastatymo kaina labiausiai priklauso ploto ir nuo naudojamų medžiagų. Kotedžas beveik visada didesnis už butą. NT kaina aišku labiausiai priklauso nuo vietos - apie tai aš nekalbu. Aš kalbu tik apie statybos kaštus. Aišku, kad marmurinis namas Naujojoj Akmenėj bus žymiai pigesnis už bakūžę Nidoj. Aš ir prisirišu prie kvadratinio metro kainos. Sakydama, kad už pastatytą kvadratinį metrą statybininkai plėšia dvigubą pelną.
O kainą paskaičiavau labai paprastai. Šiuo metu mano tėvai stato namą ir vienas vadinamosios "dėžutės" kvadratas (naudojant labai kokybiškas ir nepigias medžiagas, samdant legaliai dirbančią brigadą su patentais) jiems atsiėjo 630 lt. Jų namas 220 kvadratų, o kotedžiukai mano minėtoje vietovėje -128 kvadratai. Skaičiuokit...Ir įvertinkit dar tai, kad statybinės firmos perka daug medžiagų ir gauna nemažai nuolaidų....

[dado1945]

Dar šiek tiek pamąstymų burbuliuojančia tema: http://dado1945.storas.lt/wiki/lt/da.../NT%20burbulas

Nors kas ten žino gal mes ant neištirtų ekonomikos erdvių slenksčio ir bręsta Nobelio premijos laureatų karta Rytų Europoje

[deep'as]

Dar šiek tiek pamąstymų burbuliuojančia tema: http://dado1945.storas.lt/wiki/lt/da.../NT%20burbulas

Nors kas ten žino gal mes ant neištirtų ekonomikos erdvių slenksčio ir bręsta Nobelio premijos laureatų karta Rytų Europoje

Noro analizuoti daug, bet nėra žinių, realių žinių, o ne iš spaudos kur dažniausiai pučiama migla. Asmeniškai aš dar neskaitęs nei vieno straipsnio apie NT, kuriame nebūtų ko nors pripaistyta.
Nematau prognozės. Kas yra svarbiausia.

[veikejas]

Prognozuoti dabar niekas nesiryžta, nes visi bijo suklysti. Dažnai žiniasklaidoje pasigirsta prieštaringa informacija.
Mano manymu rinkos būseną geriausiai apibūdina neutralūs informacijos šaltiniai.
Pvz registrų centras, statistikos departamentas, tiesiog pateikia statistiką. Iš statistikos matyti, kad šiais metais įvairių saldėrių, pirkimų ir pan. įvygdyta per 50 % mažiau. Tai jau byjola apie pokyčius rinkoje.
Lyg ir sumažėjusi paklausa turėtų sumažinti kainą, ane? Bet kita vertus, gal paklausa sumažėjo tik tiek, kad NT kaina daugiau nebeaugtų? Kaip yra dabar. Aš taip nemanau, kadangi "masinės psichozes" metu "veslininkai"-spekuliantai prisipirko daug būstų, tikėdamiesi pabrangimo, bet to nesulaukę tūrėtų žymiai padidinti pasiūlą (nenorėdami prarasti pinigus per atpigimą), ko pasekoje ir kris kainos.
Dabar rinkoje vis dar vyrauja didelės kainos, taip yra todėl, nes vis dar tikimasi pabrangimo, o tą tikėjimo jausmą bando skatinti NT įmonių pasirodantys pranešimai jog „NT paklausa nemažėja, kainos kils“ ir pan. Bet tokie pranešimai dažniausiai ir rodo, kad griebiamasi šiaudo norint išlaikyti rinkos kainą nerealiai aukštą, pasikartosiu - nerealiai, kadangi esamos kainos tikrai neadekvačios gaunamoms pajamoms.
Mano manymu dabar pagrindinis klausimas ne kodėl nekrinta kainos, bet - kada pradės jos kristi. O prognozuoti tai labai sunku, tai priklauso nuo daugelio aplinkybių. Bet pagrindinė manau – žmonių tikėjimas. Dabar jau yra gausybė skelbimų NT pardavimui, ir kai eilė žmonių įdėję skelbimą ir supras, kad pvz už 500 000 trijų k. buto jau nebeparduosi, o reik už 400 000 ir t.t., kad bent nupirktų – jau bus lūžis, tik kada tai atsitiks – neaišku. Viskas priklauso nuo žmonių kantrybės ir NT įmonių pastangų.

Vakar burbulas.lt skaičiau apie dar vieną faktorių, kuris gali padidinti paklausą. Atliktos apklausos duomenimis kas 10 nupirktas butas – brokuotas, ir brokuotas tiek, kad neįmanoma gyventi. Ką tai reiškia, o gi tai, kad juos irgi reikės parduoti, ir tai, mano manymu, didins pasiūlą, tiesa ir paklausą, nes pardavus naujo reikės.

Kitaip sakant, manau reikia laukti ženklaus kainų smukimo

[dado1945]

Šiek tiek naujienų.

http://neris.mii.lt/~ekonomika/Finansai/Burbulai_VZ.ppt

[deep'as]

Kaip žinia prekyba butais smarkiai smuko. O pasiūla labai stipriai išaugo. Per paskutinius metus didžiosios statybos kompanijos pradėjo statyti didžiausius kvartalus kokių nebuvo statoma anksčiau. Kol kas visi kainą laiko tolygią. Apsukresni butų statytojai jau pradeda stabdyti kvartalų statybas ir dairosi kitos paskirties objektų už kuriuos investuotos lėšos iš karto sugrįžtų. Taigi jei atsiras toks kuris užsižiopsos ir norės susigrąžinti skubiau lėšas leis kainą ir paleidus vienam čiuož visos. Pasipils NT agentūrų bankrotai, nors ir taip manau jie yra neišvengiami. Per daug jų čia ant bangos priviso.

[tadux]

Rekomenduociau nepatingeti perskaityti.

„Gal žmonių kvailumas ir begalinis, tačiau kvailių skaičius tikrai baigtinis“, – tokie komentarai praėjusią savaitę mirgėjo interneto naujienų portaluose, Registrų centrui paskelbus, kad šiemet sausio-rugsėjo mėnesiais Lietuvoje sudaryta 22,5 proc. mažiau būsto pirkimo-pardavimo sandorių, palyginti su atitinkamu praėjusių metų laikotarpiu. Atrodo, rožinėmis nekilnojamojo turto (toliau - NT)rinkos perspektyvomis tebetiki tik šiuo turtu prekiaujančios agentūros, vis dar desperatiškai bandančios įtikinti visuomenę, kad „dėl didelės paklausos brangs naujos statybos, kokybiški, didesnio ploto butai“ ir pan., bei bankai, vis dar noriai dalijantys šimtus milijonų litų paskolų naujiems gyvenamosios statybos projektams finansuoti. Ar galima ir toliau toleruoti šališką ir iškreiptą nekilnojamojo turto bendrovių atstovų viešiesiems ryšiams pateikiamą analizę? Atsakymas vienareikšmiškas: Ne. Nes ant kortos imama statyti nebe pavienių šeimų, perkančių būstą, finansinė gerovė, bet visos šalies ekonomika.


Nešališki analitikai beveik visiškai vieningai sutaria, jog būsto kainos Lietuvoje yra stipriai pervertintos. Tai patvirtina tiek finansinė analizė (įvertinant šalies gyventojų vidutines pajamas ar, tarkime, lyginant būsto įsigijimo ir nuomojimosi alternatyvas, būstas yra bene brangiausias Europoje), tiek mikroekonominė analizė (net oficialus, Statistikos departamento pateikiamas statybų bendrovių pelningumas gerokai didesnis už vidutinį šalies įmonių pelningumą, ką jau kalbėti apie faktinį šio verslo pelną), tiek makroekonominė analizė (daugiausia investicijų koncentruojama į statybas, darbuotojų skaičius statybų ir nekilnojamojo turto tarpininkavimo sektoriuje pastaruoju metu taip pat didėjo sparčiausiai, būsto statybos apimtys kyla į vis naujas aukštumas – neišvengiamas radikalus pasiūlos ir paklausos santykio pasikeitimas).

Nepamirškime, kad kyšiais maitinama „abonentų gvardija“ irgi ne amžina – ilgainiui mažės šešėlinė statybų savikaina. Europos centrinis bankas veikiausiai tęs pinigų politikos griežtinimo politiką (euro zonos pinigų politikos kūrėjams, be kita ko, kelia nerimą spartus euro zonos kredito augimas, kuris, beje, bent penkis kartus lėtesnis nei Lietuvoje), ir tai neišvengiamai mažina viso pajamas generuojančio turto, įskaitant nekilnojamąjį, fundamentaliąją vertę. Galiausiai turės būti panaikintos iš principo ydingos gyventojų pajamų mokesčio lengvatos bei įvestas nekilnojamojo turto mokestis. Šį neigiamai būsto kainas veikiančių veiksnių sąrašą tikrai galima tęsti toliau, tačiau tai yra elementarūs, daugeliui gerai žinomi dalykai ir analitinės įžvalgos čia nedaug, tad neverta plėstis.


NT optimistų argumentai apie brangstančią statybų savikainą yra niekiniai – vargu ar rasime Lietuvoje privačią ūkio šaką, kurioje sąnaudų kontrolė būtų tokia minimali, ir jokie šalies gamintojai, išskyrus NT vystytojų grietinėlę, nesigiria šimtaprocentinėmis pelno maržomis. NT optimistai pateikia vienintelį rimtą konktrargumentą – t.y. didėjančios gyventojų pajamos. Niekas nenuneigs, kad vidutinis gyventojų pajamų lygis šalyje pastaraisiais metais sparčiai didėjo, tačiau pastaruosius dvejus metus atlyginimai šalyje didėjo gerokai sparčiau negu realus darbo našumas, įtampa darbo rinkoje dėl kvalifikuotų darbuotojų trūkumo bei emigracijos nepaprastai išaugo, ir apskritai šalies ūkis pavojingai priartėjo prie ekonominio perkaitimo ribos. Taigi būtent apie kredito ir statybų bumo sukelto ūkio perkaitimo ir staigaus ekonominio nuosmukio riziką (ar neišvengiamybę) šiuo metu reikia kalbėti bei pagaliau įžvelgti per medžius ir mišką.


Ekonomistai paprastai bando analizuoti ekonominius procesus pasitelkdami supaprastintai realybę aprašančius matematinius modelius ar logines paradigmas. Tad aiškumo dėlei truputėlį supaprastinkime Lietuvos ekonominę realybę, išskirtinį dėmesį teikdami NT sektoriui bei skolinimuisi iš bankų, ir paanalizuokime, kokia yra reali šalies ekonominė būklė bei jos perspektyvos vidutinės trukmės laikotarpiu.


Būsto, labiau negu bet kurios kitos prekės, kaina yra jautri palūkanų normoms bei skolinimosi sąlygoms, kadangi paprastai tai yra pats brangiausias namų ūkių pirkinys, o jį įsigyjant dažniausiai tenka skolintis pinigų. Dėl to, beje, nekorektiška lyginti būsto kainas šiuo metu su, tarkim, vyravusiomis prieš penkerius metus, nes tuomet skolinimosi galimybės buvo itin menkos, o skolinimasis brangus (tad būsto kainos ir turėjo būti labai mažos, žvelgiant iš šios dienos perspektyvos). Mano tvirtu įsitikinimu, 2003 m. prasidėjęs statybų ir būsto kainų bumas neatsitiktinai sutapo su nuo tada besitęsiančiu gyventojų kreditavimo bumu, o gyventojų pajamų augimas su šiais procesais yra tokiais glaudžiais abipusio priežastingumo ryšiais susijęs reiškinys, kad jokiu būdu negalima pajamų didėjimo išskirti kaip išorinio (egzogeninio) veiksnio, paaiškinančio pastaraisiais metais stebimą statybų, NT kainų ir kredito bumą.

Supaprastintas mechanizmas turėtų atrodyti intuityvus – nuo 2003 m. žmonės ėmė aktyviai skolintis, kad įsigytų būstą, bankų paskolos daugiausia buvo ir yra finansuojamos motininių užsienio bankų lėšomis bei šalies bankų sistemoje „sukurtais“ pinigais, kitaip tariant, paklausa būstui dažniausiai finansuojama (kol kas) neuždirbtais pinigais (ateities pajamų sąskaita).

Vis dėlto neuždirbtos būstą perkančių gyventojų išlaidos automatiškai tampa uždirbtomis statybos bendrovių, į statybų sektoriaus poreikius nukreiptos apdirbamosios pramonės bei paslaugų sektoriaus įmonių, NT tarpininkavimo bendrovių bei visų šių sektorių darbuotojų pajamomis. Dalis šių bumo sąlygomis palyginti lengvai uždirbtų lėšų keliauja į užsienį, tarkim, už importuojamus automobilius ir plazminius televizorius (didėja užsienio prekybos deficitas), dalis ir toliau cirkuliuoja šalies ūkyje, didindama bendrą visuminę paklausą ir kitų, netiesiogiai susijusių ūkio šakų aktyvumą.

Ar išties šių reiškinių, t.y. skolinimosi ir NT bumo, mastas pakankamas, kad reikšmingai lemtų visą šalies ūkio būklę? Be abejonės. Didėjant bankų paskolų portfeliui, labai sparčiai didėja apyvartoje cirkuliuojančių pinigų kiekis (pvz., platusis pinigų junginys P3 rugpjūčio mėn. 27 proc. didesnis negu prieš metus). Pats bankų paskolų privačiam sektoriui portfelis auga apie 60 proc. per metus ir antrojo ketvirčio pabaigoje buvo 12 mlrd. litų didesnis negu prieš metus, o gerokai daugiau negu pusę šio padidėjimo lėmė paskolos gyventojams bei statybų ir nekilnojamojo turto sektoriui.

Palyginimui: 2005 m. metinis nominalusis šalies bendrojo vidaus produkto padidėjimas siekė 9 mlrd. litų. Šiuo metu daugiausia investuojama į nekilnojamojo turto sektorių (pvz., antrąjį ketvirtį investuota 23 proc. visų materialinių investicijų), o apskritai 63 proc. visų materialinių investicijų tenka pastatams ir statiniams (antrąjį ketvirtį), tad į gamybos priemones investuojama palyginti maža dalis lėšų. Didžiausias darbuotojų judėjimas yra į nekilnojamojo turto ir statybų sektorių (antrojo ketvirčio duomenimis, užimtųjų šiuose sektoriuose buvo atitinkamai 38 ir 20 proc. daugiau prieš metus), čia taip pat ir bene sparčiausias atlyginimų didėjimas, nustatantis toną ir kitų sektorių atlyginimų dinamikai. Beje, NT vystytojai giriasi, jog geras suvirintojas uždirba kelis kartus daugiau negu profesorius – vien jau tai rodo, kokia nenormali ir įtempta ekonominė situacija šalyje.


Išvada vienareikšmiška – nekilnojamojo turto bumas yra nepalygimai svarbesnis, nei galima būtų manyti, sprendžiant iš statybų bei NT tarpininkavimo sektorių svorių bendroje šalies ūkio struktūroje. Ši sfera yra viena iš svarbiausių arterijų, per kurias į šalies ekonominę sistemą patenka kredito srautai, darantys didžiulį stimuliuojantį poveikį visam šalies ekonominiam aktyvumui. Dabar ekonomiką į priekį daugiausia gena noras ir galimybė su kreditų pagalba vartoti, investuoti.

Labai tikėtina, jog ekonomikos augimas sustos, jei šis noras ar toji galimybė dings. Tai vadintina ekonomikos perkaitimu. Keista, jog Lietuvoje apie tai dar nepakankamai kalbama, nors latviai ir estai dėl to jau seniai labai nuogąstauja. Neseniai apie imančią perkaisti šalies ekonomiką atsargiai užsiminė SEB Vilniaus banko analitikai, tačiau tame pačiame leidinyje kažkodėl šią užuominą paneigė. Galbūt ekonomistus klaidina vieno iš pagrindinių ekonominio perkaitimo bruožų nebuvimas – Lietuvoje palyginti žema vartojimo kainų infliacija. Na, jei į bendrą infliacijos rodiklį analitiniais tikslais įtrauktume būsto kainų infliaciją, infliacijos turėtume su kaupu.

Kitų galimo perkaitimo požymių taip pat apstu – nerimą keliantis einamosios sąskaitos deficitas, labai spartus kreditų ir pinigų kiekio didėjimas, našumu nepagrįstas algų augimas, investicijų ir dirbančiųjų orientavimasis į procikliškumu pasižyminčius sektorius, didelė perteklinių investicijų rizika ir neįtikėtinas visuotinis optimizmas.


Grįžtant prie temos, Registrų centro duomenys, nuo kurių pradėjome, rodo, kad noras įsigyti būstą tokiomis kainomis, dingsta. Įsivyraujant visuotiniams lūkesčiams dėl tolesnio būsto kainų kritimo, būstas praranda bet kokį investicinį patrauklumą – apie tai kalbama žiniasklaidoje, teigiant, kad būsto rinką palieka spekuliantai. Iš tiesų ne visai taip – tiesiog nė vienas racionalus spekuliantas nebenori pirkti, tačiau dauguma jų nori parduoti turimus būstus, tad, kaip minėta, tikėtinas kardinalus pasiūlos ir paklausos balanso NT rinkoje pasikeitimas, nežadantis nieko gera NT statytojams ir vystytojams. Dėl pastaruoju metu itin suaktyvėjusių būsto statybų ir į betoną investuotų šimtų milijonų litų negalima sutikti su nuomone, kad NT kainos išliks stabilios, o jas palengva sugrauš infliacija. Užtenka įvertinti daugiabučių statybų šiaurinėje Vilniaus pusėje apimtis, kad suprastum, jog sustabdyti įsibėgėjusį pasiūlos traukinį šiuo metu neįmanoma. Elementari vadovėlinė tiesa ta, kad prekės gali būti parduodama mažai, bet brangiai arba daug, bet pigiai. Daug ir brangiai – neišeina.


Rizikuoju susilaukti aštrios kritikos dėl galbūt pernelyg negatyvaus požiūrio, tačiau realistiškiausi ima atrodyti tik nepalankus ir visai prastas tolesnės NT sektoriaus bei viso ūkio raidos scenarijai. Pirmasis scenarijus – pabaigę šiuo metu vykdomus didelius statybų projektus, NT sektoriaus dalyviai pripažins susiklosčiusią labai rimtą situaciją NT rinkoje, bus priversti stipriai mažinti kainas ir iš esmės peržiūrėti visas investicines perspektyvas. Tokiu atveju statybų sektorius galėtų patirti panašų į po Rusijos krizės ėjusį realiojo aktyvumo sumažėjimą, smarkiai sumažėtų kredito augimas, dingtų perteklinė vidaus paklausa, ekonomika patirtų ciklinį nuosmukį (kuris, kaip žinoma, anksčiau ar vėliau neišvengiamas).

Blogasis scenarijus – vadinamieji NT rinkos ekspertai toliau tvirtins, kad juoda yra balta, bankai visas faktines statybų išlaidas padengiančiais kreditais finansuos Naujųjų Vasiukų projektus, ir ekonomika dar metelius augs, stebindama pasaulio ekonomistus. O tada... tada beliks melstis, kad burbulo sprogimo banga nenušluotų visos Lietuvos.