Būsto kainų burbulas (sprogs ar ne?)

[tadux]

Jei pasiūla nepadidės, tuomet šios kainos gali kilti, nes paklausa vis dar didesnė už pasiūlą

Sakyciau kai kuriu "expertu" svaiciojimai prasilenkia su realybe.

[deep'as]

Sakyciau kai kuriu "expertu" svaiciojimai prasilenkia su realybe.

Vieni ekspertai bando paaiškinti realią padėtį, tuo tarpu kiti "suinteresuoti" atsargiai neperlenkdami pučia miglą.

[tadux]

Pasiziurejau butu kainu siuo metu Vilniaus miegamuosiuose rajonuose galima pirkti uz 3500 lt viena kvadratini metra naujos statybos(gal but pavyktu kanors nusidereti). Nelabai tuo domejausi, bet man atrodo kad buvo daug brangiau.

[deep'as]

Pasiziurejau butu kainu siuo metu Vilniaus miegamuosiuose rajonuose galima pirkti uz 3500 lt viena kvadratini metra naujos statybos(gal but pavyktu kanors nusidereti). Nelabai tuo domejausi, bet man atrodo kad buvo daug brangiau.

Aš nuolat seku kainas naujos statybos butų ir galiu pasakyti kad kolkas jų dar niekas nenuleidžia. Žiūrėsim kaip bus toliau, nes prekyba butais vyksta vis dar labai vangiai.

[Kema]

Pasiziurejau butu kainu siuo metu Vilniaus miegamuosiuose rajonuose galima pirkti uz 3500 lt viena kvadratini metra naujos statybos(gal but pavyktu kanors nusidereti). Nelabai tuo domejausi, bet man atrodo kad buvo daug brangiau.

Uz tokia kaina siulomi butai "kinieciu" kvartaluose - Mabiltos, Perkunkiemio, Linksmojo. Manau, kad uz tos ekonomines klases bustai ir tai yra per brangu, juolab kad pasiskaicius ju (gyventoju) atsiliepimus, akivaizdus kad ten problemu kalnai, o su laiku jos tik dides. Kai kurie, dar nespeja apsilti naujuose savo butuose, jau bando krautis tashes ir dingti is ten.
Prasifiltravau aruode.lt parduodamus naujos statybos 3 k. butus ir nieko dziugaus nepamaciau, kainu vidurkis ~ 450 - 550 kLt. Noreciau pasiimti buta "Elguvos deimantuose", bet kaina prasideda nuo 6 kLt/m², o juk cia nei Antakalnis, nei Zverynas ar centras. Taip kad galima daug svaigti apie bliuskanti burbula, bet kai reikia issitraukti pluoshta ir pirkti, nelabai yra ka - arba per brangu bet patinka, arba prieinama bet netraukia.

[tadux]

Na dekui uz paiskinima o tai as maniau kad cia atpigo kazkas
bet kaip bebutu pardavimai krito jei pasmus situacija neiskreipta ir galioja normalus desniai tai turetu atsiliepti ir kainoms.

[naglisc]

sian Veide atspausdinta diskusija, kurioje Avulis teigia, ir net bando grįsti argumentais, kad Burbulo nėra

[sauls]

Netikiu as burbulu. Ir stai del kokiu priezasciu:

Argumentas A:

1. Lietuvoj yra apie 1 mln gyvenamu namu/butu, is ju nauju (naujesniu kaip 15 metu - turbut apie 50 tukst, arba 5% ).
2. Vidutinis buto "garantinis laikas" iki kapitalinio remonto - 50 metu (prieskariniams namams gal ilgesnis, bet blokiniams komiblokmas - 100% ), taigi kasmet reikia perstatyti/pakeisti/kapitaliai remontuoti apie 20 tukst. namu (is tikro daugiau, atsizvelgiant i tai, kad paskutiniais 15 metu ju buvo statoma maziau).
3. Klausimas - kiek nauju butu/namu turi buti pastatoma per metus, kad butu bent islaikyta pusiausvyra? (Apie zmoniu nora tureti daugiau gyvenamo ploto jau net nekalbu). Mano atsakymas butu - apie 25 000 - 30 000 (nes kapitaliai renovuojamu butu - vienetai).

Tikslios statistikos nezinau, bet is kazkur galvoje sukasi skaiciai tarp 8-15 tukst. per metus. Is to galima daryti isvada, kad pasiula zymiai virsija paklausa. Kristi kainos galetu tik tuomet jei pasiula virsytu paklausa, t.y. butu apie 35,000 - 40,000 butu per metus.

Argumentas B:

darbo jegos kastai. Net jei pasiula butu lygi paklausai, butu kainos vistiek galetu dideti didejant statybos kastams. Pagrindines kastu dedamosios - darbo jegos ir kuro kainos (statybiniu medziagu, gaminamu Lietuvoje kainos taip pat susideda is situ dvieju dedamuju). Importuojamu statybiniu medziagu nera tiek daug - daugiausia metalai, bet jie vargu ar sudaro 5% visu statybos kastu (be to, jie irgi brangsta). Toliau, vidutiniskai atlyginimai per metus padideja 15%, statybose - apie 80-100 % (kas netikit, pabandykit susirasti plyteliu klojeja, kuris suklotu kvadrata uz 10 litu kaip kad buvo pries 3 metus). Visur tik ir kalbama, kada musu pragyvenimo lygis pasivys ES vidurki... vejames gan sparciai, kas reiskia kad naturaliai dideja musu atlyginimai, tuo paciu brangsta ir darbo jega. Darbo jega statybose brangsta dar greiciau del jos mobilumo (statybininkai lengvai susiranda darba uzsienyje, taigi juos islaikyti galima tik zenkliai didinant atlyginimus, ko pvz. nepasakysi apie gydytojus, mokytojus, policininkus ir t.t.). Rezultatas: statybos kastai dides del brangstancios darbo jegos ir (ko gero) brangstancios naftos (kuri pigti tai jau tikrai nepigs, o brangti gali tikrai, nes jos rezervai taipogi ne begaliniai).

Taigi matau bent 2 rimtas priezastis, del ko bustai turetu brangti (logiskai pagalvojus, norint kad didetu pasiula, t.y. argumentas A nustotu veikes, reikia, kad dirbtu daugiau statybininku, t.y. didinti ju darbo vietu skaiciu pritraukiant dar daugiau didesniais atlyginimais ir t.t. kas automatiskai pagal pasiulos-paklausos desni DAR didintu ju kastus). Aisku, yra keletas veiksniu, galinciu stabdyti busto brangima, konkreciai:

A: Paskolu prieinamumo sumazejimas - del kokiu nors priezasciu bankai turetu nustoti skolinti zmonems dideles sumas ar sugrieztintu ju isdavima. Imanoma, bet tai galetu ivykti tik del ekonomines krizes.

B: Valstybe sumazintu mokesciu lengvatas paskoloms, del ko siek tiek pabrangtu paskolos. Tariant, kad musu atlyginimai augs link ES vidurkio, tas zymos itakos skolinimuisi netures (nebent momentini suletejima, metams ar pan.)

C: Masine emigracija, del ko zymiai sumazetu busto poreikis. Imanoma, bet tik su salyga, kad emigruos dar 20% Lietuvos gyventoju (apie 700 000), kuo tiesa sakant nelabai tikiu.

D: Turto mokestis. Net ji ivedus (o jei jis bus ivestas, jis palies visus, nes netikiu kad valstybei apsimoketu apmokestinti tik 20% gyventoju ir po to administruoti to mokescio surinkima) jis palies ir sena ir nauja busta, o gyventi vistiek visiem kur nors reikes. To rezultatas - brangs nuomojami butai, kas skatins isigyti savo (nors Lietuvoje ir taip vienas didziausiu nuosavu bustu % ).

Na o pabaigai apie busto kainas - nera jos jau tokios ispustos, ir visos tos pasakos apie butus Berlyne ar namus Ispanijoj - blefas. Teko skaityti keleta pavyzdziu su kainu palyginimais kur buvo lyginamas naujos (!) statybos butas su 30 metu senumo "chrusciovke" Rytu Berlyne su minimaliais komunaliniais patogumais, kitas pavyzdys - namas Ispanijoje ant vidurzemio juros kranto. Teko keliauti tomis pakrantemis kelis simtus kilometru - visur pakelese stovi daugiaauksciai viesbuciai (aisku, daugiaauksciai del zemes brangumo) prie pat juros, laisvu plotu beveik nera. Vienintelis variantas - Atlanto vandenynas ir kokia nors provincija 300 km nuo didesnio oro uosto, bet jis toli grazu ne vidurzemio jura. Na o kotedzai Londone uz tokia kaina reiskia betonuota 6 kv. m. kiemeli ir langus i kiema iseinancius i metro linija. Vat tokie palyginimai.

Uf, prirasiau

[tadux]

Del pirmo argumento: Negi tu manai kad pasibaigus garantiniam butai bus griaunami jie bus tiesiog renovuojami, o gal ir nebus renovuojami nes gyventojai netures pinigu, bet kad ju neliktu tai nerealu.

Del antro argumento: Kazin ar kaina priklauso nuo kastu bent jau man atrodo kad ji nepriklauso nuo kastu, kaina priklauso tik nuo paklausos, o paklausa priklauso nuo kainos.

Visikai sutinku kad yra daug zmoniu norinciu nuosavo busto, bet ar jie ji pirks cia jau diziulis klausimas.
Bent jau blaiviai mastantis zmogus pries pirkdamas galetu sau atsakyti i klausima ar uz busta man verta dirbti 30-40 metu?

[dado1945]

Pakomentuosiu sauls apie burbulą. Esmė tame, kad aš norėčiau tikėti burbulu todėl surandu argumentų tam. Taigi peržvelkime sauls argumentus ir pakomentuosiu juos, o po to pateiksiu savus:

Argumentas A iš esmės yra blogas. Žmonės gyvens griūnančiame name, jei tik galės. Tiesa sakant, būtent šis argumentas (būstas pastatytas homo sovieticus = blogas būstas) yra burbulo priežastis. Čia tas pats kas įsivaizduoti jog visiems reikia naujo ferrari automobilio :-) Ir manyti, kad tai yra paklausa. Aš irgi noriu ferrari galbūt, bet jo kaina išmeta mane iš paklausos rato.

Argumentas B. Statybininkai daug uždirba. Kitą kartą mąstau, kad ne programuotoju turėčiau būti bet tai kainos nepakelia tiek kiek įsivaizduoji. Visa kita taip pat. Beje nafta pinga pastarosiomis savaitėmis :-) Paieškok internete yra paskaičiavimų kiek kainuoja pastatyti naują namą.

> Tikslios statistikos nezinau, bet is kazkur galvoje sukasi skaiciai tarp 8-15 tukst. per metus. Is to galima daryti isvada, kad pasiula zymiai virsija paklausa.

Vilniuje mano nuomone irgi apie 8000 per metus pastato. O dabar pasitelkime matematiką ir statistiką :-) Tarkime noriu 300000 Lt buto (vidurkis Vilniuje įtariu) su 20 metų įsiskolinimu bankui ir 4% palūkanom (2000 Lt per mėnesį įmoka). Kad liktų 2000Lt pragyvenimui šeima turi uždirbti 4000 Lt. Vidutinė alga po mokesčių Lietuvoje 1000Lt (statistikos departamentas neseniai paskelbė). Šiek tiek paskaičiavus rastum, kad tai reiškia jog 15% Vilniečių šeimų galbūt ir uždirba 4000Lt. Tęsiame toliau: Vilniuje 600000 gyventojų. Tarkime šeimoje vidutiniškai 4 žmonės, taigi 150000 šeimų. 15% nuo to 22500 šeimų. Toliau, naivu tikėtis, kad visiems 22500 reikia naujo buto. Dalis jų jau turi butą. Rinkai aktualios tik šeimos, kurios neturi būsto, tai yra jaunos šeimos dažniausiai. Kiek tokių gali būti? Tarkime tai amžiaus grupė 20-30 metų. Jei darysime prielaidą, kad visų amžiaus grupių individų iki 70 metų yra vienodai (kas nėra visai tiesa) tai gausime kokį 20% šeimų. Tai yra 4500 žmonių, o dar klausimas kiek jaunų žmonių gauna tokias algas.

Taigi grįžtame prie tavo 8000 būtų per metus Vilniuje ir 4500 juos pirksiančių :-) Tai kaip ten su pasiūla ir paklausa?

Tiesa sakant, šitie skaičiavimai šiek tiek ora neįvertinant šešėlinės ekonomikos todėl su mielu noru juos patikslinčiau, nors skaičiai drąstiškai neturėtų skirtis.

O Ferrari vis tik norisi, bet tikriausiai nusipirksiu būstą :-D

[dado1945]

Pamiršau pridėti: laukiu konstruktyvios kritikos :-)

[sauls]

Del pirmo argumento: Negi tu manai kad pasibaigus garantiniam butai bus griaunami jie bus tiesiog renovuojami, o gal ir nebus renovuojami nes gyventojai netures pinigu, bet kad ju neliktu tai nerealu.

Del antro argumento: Kazin ar kaina priklauso nuo kastu bent jau man atrodo kad ji nepriklauso nuo kastu, kaina priklauso tik nuo paklausos, o paklausa priklauso nuo kainos.

Visikai sutinku kad yra daug zmoniu norinciu nuosavo busto, bet ar jie ji pirks cia jau diziulis klausimas.
Bent jau blaiviai mastantis zmogus pries pirkdamas galetu sau atsakyti i klausima ar uz busta man verta dirbti 30-40 metu?

Na teisybe, dar yra vienas faktorius - perkamoji galia. Bet ja labai smarkiai pakyleja tokie dalykai kaip banku paskolos. Kol kas gyventi skolon Lietuvoje dar nera norma (tai ko gero ir sulaiko daugeli gyventoju nesiskolinti), bet ateityje tai veiks vis labiau ir labiau. Visi juk nori Ferrari kaip Linas pasake.

Na ir keletas komentaru Lino argumentams - taip, 50 metu senumo komibloko gal niekas ir negriaus (jei tik pats nesugrius, nes teko gyventi 30 metu senumo komibloke kur nuo balkonu jau kritinejo gelzbetonines balkonu plokstes), BET juos reikes renovuoti investuojant tikrai nemazai, kitu atveju teks daug moketi uz sildyma (velgi kylancios energijos kainos). Toliau, tu neivertinai vieno dalyko - bankai sudaro zymiai palankesnes salygas isigyti nauja buta, o ne 40 metu senumo komibloka, kitaip sakant dirbtinai padidina nauju butu paklausa ir sumazina senu. Taip tie 4500 Vilniuje ir pavirsta bent 2-3 x didesniu skaiciumi. Juk zmogus, net ir imantis 150k paskola labai susimastys ar verta "isikinkyti" iki gyvos galvos del komibloko, kuri pilnai issipirkus jam bus 70-80 metu. Na ir dar vienas reiksmingas kintamasis i sia lygti - emigrantu siunciami (parvezami uzdirbti) pinigai i Lietuva.

[Tomasl]

Pamiršau pridėti: laukiu konstruktyvios kritikos :-)

Na ir perlenkei tu čia lazdą.

Kodėl staiga 4500 šeimų tapo žmonėmis?

Pagal tave 7,5 procento vilniaus gyventojų nori įsigyti būstą.
Absurdas
Daug nesigilinsiu. bet atsakyk sau į kelis klausimus.
Ar Kokioje Akmenėja ar Drevernoje atlyginimų vidurkis taipogi 1000 lt?
Ar ten tai pat statomi nauji namai?
Ar Vilniaus atlyginimai kelia Lietuvos bendra algų vidurkį ?
Ar Kuršlaukio kaimas kelia Vilniaus atlyginimų vidurkį ?
Kaip manai ?

Manau perskaičiuoti turėtum savo samprotavimus.

[vytauc]

Nesu NT ir ekonomikos specialistas, tad apie burbulus negaliu spręsti. Tačiau esu kiek susijęs su reklamos verslu. Paskutinių mėnesių monitoringas rodo, kad NT bendrovės pradėjo reklamuotis ir reklamuotis pakankamai aktyviai. Mano kukliu supratimu tai rodo, kad pirkėjai jau nebegrobsto būtų namuose, kurių pamatų duobės dar net neiškastos... Ar tai sąlygos NT kainų kritimą? Nežinau. nuojauta kužda, kad taip.

[Tomasl]

Burbulo nėra naujam būstui (na skirtiniais atvėjais)
Ko nepasakysi apie žemės bei senų būstų kainas.

Formulė N Butas = S Butas + P banko
kuri buvo beprotiškai guvi, praranda galią
Nes S po truputi įgauna neigiama skaičių, ko pasekoje proporcingai didėja P
nes N kaip ir constanta laipsniškai didėjanti teigiama kryptim.
O P yra tiesioginis Subjekto neigiamas veiksnys , kurio didėjimas įtakoja subjekto neveiklumą.

[dado1945]

Na ir perlenkei tu čia lazdą.

Kodėl staiga 4500 šeimų tapo žmonėmis?

Pagal tave 7,5 procento vilniaus gyventojų nori įsigyti būstą.
Absurdas
Daug nesigilinsiu. bet atsakyk sau į kelis klausimus.
Ar Kokioje Akmenėja ar Drevernoje atlyginimų vidurkis taipogi 1000 lt?
Ar ten tai pat statomi nauji namai?
Ar Vilniaus atlyginimai kelia Lietuvos bendra algų vidurkį ?
Ar Kuršlaukio kaimas kelia Vilniaus atlyginimų vidurkį ?
Kaip manai ?

Manau perskaičiuoti turėtum savo samprotavimus.

Ne nori, o gali. Norai su galimybėmis retai sutampa, o jei sutampa, tai arba esi apatiškas slunkiu arba budistas :-)

Dėl tų klausimų tavo tu teisus, bet tai tarkime ne 4500 šeimų, o 90000 šeimų Vilniuje. Skaičius vistiek nedidelis :-) Aš su mielu noru padaryčiau pilną apklausą tinkančią Vilniaus miestui, kad šitą skaičių įvertinti būtų galima kuo tiksliau, bet kaip sakiau jis nesiskirs drąstiškai. Tebunie galimybės bus išsemtos ne per pusę metų, o per metus ar du.

[dado1945]

Radau algas iki 2004 Vilniuje (prieš mokesčius): http://www.vilnius.lt/new/vadovybe.php?open=637&&mid={lt;12;178}

Per visus metus prieš mokesčius alga visoje Lietuvoje ir Vilniuje skiriasi apie 1.21 karto (paskaičiuokite). Taigi jei 2006 imame tą patį 1.21 karto tai alga po mokesčių (optimistiniu atveju) yra 1300 Lt. Taigi kaip ir sakiau gal ne 4500 šeimų, o 9000 galinčių.

Ką pastebiu tai, kai kurie keistai suvokia paklausą: http://en.wikipedia.org/wiki/Supply_and_demand#Demand

Kaip ir sakiau - gal iki 9000 galinčių šeimų ir pritemptumėme :-)

[deep'as]

Taigi kaip ir sakiau gal ne 4500 šeimų, o 9000 galinčių.

Kodėl ne 12 000??? arba 6 000???
Toks skaičiavimas prilygsta pažiūrėjimui į debesis ir pasakius skaičių.

[dado1945]

Tingiu skaičiuoti tiksliai. 1.21 * 4500 bus mažiau negu 9000 bet statistiškai 9000 labiau tikėtinas. Iš esmės net ir 12000 ne ką keičia turint omeny, kad turime apie 8000 būtų per metus Vilniuje.

Tiesiog ką noriu pastebėti, kad paklausa (galimybės) ir norai nėra lygu, kaip dauguma įsivaizduoja ir/ar bando parodyti (galbūt vedini savo spekuliantiškų vilčių).

[deep'as]

Tingiu skaičiuoti tiksliai. 1.21 * 4500 bus mažiau negu 9000 bet statistiškai 9000 labiau tikėtinas. Iš esmės net ir 12000 ne ką keičia turint omeny, kad turime apie 8000 būtų per metus Vilniuje.

Tiesiog ką noriu pastebėti, kad paklausa (galimybės) ir norai nėra lygu, kaip dauguma įsivaizduoja ir/ar bando parodyti (galbūt vedini savo spekuliantiškų vilčių).

Paaiškink ką reiškia 4500 ir ką reiškia 1,21.
Šioks toks patikslinimas dėl tuo 8000 pastatomų per metus.