Nekilnojamo turto vystymas

[Gator]

Kas nors dirbat sioje srityje? Turiu pora klausimu labiau ismanantiems.
Yra pora sklypu. Pirmas komercines paskirties, statinys butu 3 aukstu po 200 kvadratu. Tokie dazniausiai randa nuomininkus iskarto ir irengia pagal ju reikalavimus ar galima bandyt rizikuot neturint nuomininku? Labiausiai domina butent patalpu isplanavimo klausimas (ne visiems gali tikti jau pastatyto statinio isplanavimas). Pirmam aukste planuot reikia ne biurus, o parduotuve, salona ar kazka panasaus?
Kitas sklypas - planuota statyt nuosava nama, bet dabar yra mintis statyti nedideli (6 butu) daugiabuti. Ar yra kazkokiu sudetingesniu reikalavimu statant daugiabuti palyginus su nuosavo namo statyba?

[Valiukas]

Kas nors dirbat sioje srityje? Turiu pora klausimu labiau ismanantiems.
Yra pora sklypu. Pirmas komercines paskirties, statinys butu 3 aukstu po 200 kvadratu. Tokie dazniausiai randa nuomininkus iskarto ir irengia pagal ju reikalavimus ar galima bandyt rizikuot neturint nuomininku? Labiausiai domina butent patalpu isplanavimo klausimas (ne visiems gali tikti jau pastatyto statinio isplanavimas). Pirmam aukste planuot reikia ne biurus, o parduotuve, salona ar kazka panasaus?

Čia turbūt vienareikšmiškai - vieta vieta vieta. Rizikuot neturint nuomininkų galima, jei turi pakankamai pinigų tuščio pastato išlaikymui. Kiti svarbūs klausimai (apart vietos) - parkingas, susisiekimas, konkurencinė aplinka.

Kitas sklypas - planuota statyt nuosava nama, bet dabar yra mintis statyti nedideli (6 butu) daugiabuti. Ar yra kazkokiu sudetingesniu reikalavimu statant daugiabuti palyginus su nuosavo namo statyba?

Principe viskas taip pat - detalusis planas, statybos leidimas ir darbai.

[fredis]

Čia turbūt vienareikšmiškai - vieta vieta vieta. Rizikuot neturint nuomininkų galima, jei turi pakankamai pinigų tuščio pastato išlaikymui. Kiti svarbūs klausimai (apart vietos) - parkingas, susisiekimas, konkurencinė aplinka.

Visiškai pritariu, kad vieta yra pagrindinis veiksnys ir kainai ir patrauklumui. Jeigu pastatas bus ale kur Šančiuose tarp gamyklų, tai ir kaina atitinkama turės būti. Išplanavimas svarbus, bet geriausiai padaryti su lengvai išmontuojamomis pertvaromis, kad galėtum dažnai pakeisti išplanavimą patalpų, kad ir po dviejų ar trijų metų. Pirmas aukštas dažnai patraukliausiais prekybai. Apdaila juk netrunka labai ilgai, todėl geriausia pirma rasti nuomininką, o po to įrengti pagal jo reikalavimus, jeigu logiški jie

[Gator]

Principe viskas taip pat - detalusis planas, statybos leidimas ir darbai.

O kaip su tokiais dalykais kaip aplinkos tvarkymas, siuksliu isvezimas ir kiti darbai, uz kuriuos reikia moketi. Ta prasme ar reiks administruoti visa tai ir rupintis saskaitu pateikimu gyventojams? Ar pastatai, parduodi ir gali pamirsti?

[Andrys]

kuriuo atveju? jeigu tu busi nuomotojas, tai ir rupinsies tais dalykais. samdysi administratorius, mokesi jiems, o jie tau tvarkys;

jeigu parduodi.. nemanau, kad tau del to reiks sukti galva - atsiras administruojanciu imoniu pasiulymu. juk tai ju darbas, atlygis.

sprendziant is tavo uzduodamu klausimu siulau tau labai tikrai labai labai pasidometi sia sritimi

o del paciu sklypu, tai yra labai paprastai. apsiskambineju kaimynu nuomos kainas ir zinai savo uzdarbi. ivertini kastus ir zinai atsiperkamuma

[Valiukas]

O kaip su tokiais dalykais kaip aplinkos tvarkymas, siuksliu isvezimas ir kiti darbai, uz kuriuos reikia moketi. Ta prasme ar reiks administruoti visa tai ir rupintis saskaitu pateikimu gyventojams? Ar pastatai, parduodi ir gali pamirsti?

Jei parduosi, gyventojai galės įsisteigt bendriją ir visu tuo rūpintis. Bet šiaip tai jo, čia nėra viska paprasta kaip 2 pirštus apmyžt, reikia pasidomėt ir ne forumuose Gali pasinaudot patyrusių NT rinkos specialistų patirtimi, manau, pasiūlytų tau paslaugas nuo-iki - nuo rinkos poreikių ištyrimo, koncepcijos parengimo, finansinių skaičiavimų iki pardavimų ir administravimo. Aišku, ne už ačiū, bet viskuo rūpindamasis pats gali smarkiai prašaut ir nuvažiuot į minusą. Na bet čia kiekvieno teisė rinktis

[fredis]

Jei parduosi, gyventojai galės įsisteigt bendriją ir visu tuo rūpintis. Bet šiaip tai jo, čia nėra viska paprasta kaip 2 pirštus apmyžt, reikia pasidomėt ir ne forumuose Gali pasinaudot patyrusių NT rinkos specialistų patirtimi, manau, pasiūlytų tau paslaugas nuo-iki - nuo rinkos poreikių ištyrimo, koncepcijos parengimo, finansinių skaičiavimų iki pardavimų ir administravimo. Aišku, ne už ačiū, bet viskuo rūpindamasis pats gali smarkiai prašaut ir nuvažiuot į minusą. Na bet čia kiekvieno teisė rinktis

Tik va įdomu kiek tokia paslauga kainuotų?

[Tomas]

Kas nors dirbat sioje srityje? Turiu pora klausimu labiau ismanantiems.

Kitas sklypas - planuota statyt nuosava nama, bet dabar yra mintis statyti nedideli (6 butu) daugiabuti. Ar yra kazkokiu sudetingesniu reikalavimu statant daugiabuti palyginus su nuosavo namo statyba?

Pirmiausia žiūrėk žemės paskirtį miesto/rajono kurio teritorijoje sklypas bendrajame plane. Žemės naudojimo būdas ir pobūdis turi atitikti BP sprendinius.

Kitas dalykas. Ką darysi su žemės nuosavybe, jei pardavinėsi butus? Kartu su butu parduosi 1/6 sklypo? Ar turėsi savo sklypą, mokėsi už jį mokesčius, o sklype privačią nuosavybę turės 6 svetimi asmenys? Ar imsi iš jų nuomą už sklypo naudojimą? Gausis juridinis kirmėlynas

Sakyčiau variantai 2 - arba statai daugiabutį, butus nuomoji ir dirbi to daugiabučio administratoriumi (arba samdai kažką, kad dirbtų už tave), arba dalini sklypą į 3, juose statai 3 dvibučius namus ir juos parduodi kartu su žeme.

[Valiukas]

Tik va įdomu kiek tokia paslauga kainuotų?

Priklausomai nuo objekto ir ką norima išsiaiškinti. Tarkim, Gator atveju, komercinės paskirties pastatas ~600 kv.m. Galimybių studija, apimatnti teritorijos plėtros perspektyvas, konkurentų analizę, pasiūlą, paklausą, finansinius skaičiavimus, prognozes ir geriausios vystymo alternatyvos parinkimą galėtų kainuoti nuo 3000 iki 5000 Lt. Rezultatas būtų išsami analizė, kuria remiantis būtų galima nuspręsti ar verta apskritai imtis vystymo ir ką vystyti, už kiek nuomoti/parduoti, kiek viskas kainuos ir t.t.
O tolimesni etapai - jau susitarimo reikalas. Tarkim, statybas organizuoji pats, bet visą marketingą ir pardavimus vykdo įgaliotas tarpininkas, tai tavo išlaidos būtų ~3% nuo pardavimų. Aišku, vėl priklausomai nuo to kiek reikės investuoti į reklamą. Jei norėsi, kad oro balionai virš Kauno skraidytų ir per "Panoramą" 2 minučių trukmės reklama suktųsi, tuomet kainuos daugiau

[Gator]

Pirmiausia žiūrėk žemės paskirtį miesto/rajono kurio teritorijoje sklypas bendrajame plane. Žemės naudojimo būdas ir pobūdis turi atitikti BP sprendinius.

Kitas dalykas. Ką darysi su žemės nuosavybe, jei pardavinėsi butus? Kartu su butu parduosi 1/6 sklypo? Ar turėsi savo sklypą, mokėsi už jį mokesčius, o sklype privačią nuosavybę turės 6 svetimi asmenys? Ar imsi iš jų nuomą už sklypo naudojimą? Gausis juridinis kirmėlynas

Sakyčiau variantai 2 - arba statai daugiabutį, butus nuomoji ir dirbi to daugiabučio administratoriumi (arba samdai kažką, kad dirbtų už tave), arba dalini sklypą į 3, juose statai 3 dvibučius namus ir juos parduodi kartu su žeme.

Paskirtis dokumentuose ir bendrajame plane sutampa. O buna, kad nesutampa? Tokiu atveju zmogus lieka ant ledo? Nusiperka sklypa, kurio paskirtis viena, o paskui pamato bendrajame plane, kad ta paskirtis "nesiskaito" ? Ziauroka..

3 namai po du butus visu pirma reikalaus didesnio sklypo ploto (gali neisitekti i sklypa netgi) nei vienas namas 6 butu.
Na tarkim italpinsim. Antras dalykas - brangiau kainuos pastatyti. Na tarkim ir cia nesvarbu. Trecias dalykas -reikes keisti sklypo paskirti is G2 i G1. Kiek laiko tai uztruks? Ar cia tik formalumas? Galiausiai ketvirtas dalykas - koks skirtumas ar pardavineti 6 butus su 1/2 mazo sklypo kiekvienam, ar 6 butus su 1/6 didelio sklypo kiekvienam?
O siaip cia gera problemele iskasei, va todel ir klausiau kokie skirtumai statant vienbuti nama (kur yra visa patirtis) nuo daugiabucio statybos..

[Andrys]

keičiant paskirtį reiks rengti detaluji plana. is ju rengimo taisykliu:

Planavimo sąlygos išduodamos per 20 darbo dienų nuo prašymo gavimo dienos.
pats plano rengimas. manau įsitektum į mėnesį.
plano derinimas 15 d.d. nuo prasymo dienos
tvirtinamas per 20 darbo dienų nuo pateikimo dienos.
ir kazkur dar turi būti viešinimas. nezinau, ar galima tuo pat metu kai derinama..

taigi..taciau kas garantuoja, kad viskas pavyks is pirmo karto ? zadeta lyg supaprastint taisykles. sito nezinau + tai datos, kai tu jau turi susiradęs plano rengeja ir jam perdaves teises ji rengti.

tarp tu sklypu dalinimo manau nera skirtumo. bet kokiu atveju savo sklypa turesi padalinti i sesias dalis. sitai bus detaliajame. arba nebutinai, gali buti 1 sklypas ir 6 bendrasavininkai. bet as tai zemes neparduociau. juk tas mokestis nera toks didelis, kaip NT vystytojui.(Mokesčio tarifas metams – 1,5 procento žemės kainos)
bet varianta kaip tomas rase, kad imti is savininku nuomos mokesti uz zeme tai pateisinciau tik tuo atveju, jeigu jie turi erdves savo medziui pasodint, o ne tik ta faktiska plota, sutampanti su namu.

[Tomas]

Paskirtis dokumentuose ir bendrajame plane sutampa. O buna, kad nesutampa? Tokiu atveju zmogus lieka ant ledo? Nusiperka sklypa, kurio paskirtis viena, o paskui pamato bendrajame plane, kad ta paskirtis "nesiskaito" ? Ziauroka..

Turėjau omeny pvz. atvejį, kai žemės paskirtis BP - vienbučių ir dvibučių namų statybos, o tu nori statyti daugiabutį.

Galiausiai ketvirtas dalykas - koks skirtumas ar pardavineti 6 butus su 1/2 mazo sklypo kiekvienam, ar 6 butus su 1/6 didelio sklypo kiekvienam?

Pagalvok iš pirkėjo pozicijos. Vienas variantas - butas daugiabutyje plius 1/6 kolchozo kieme. Kitas variantas - butas dvibutyje su atskiru įėjimu ir atskiru gabalėliu žemės, kuriuo naudojiesi tik tu vienas. Kuris variantas patrauklesnis ir potencialiai brangiau parduodamas?

[Gator]

Zinau kas keite is zemes ukio paskirties i kita (gyvenamoji), tai tikrai yra popierizmo. Bet kazkaip noretusi tiketi, kad is G1 i G2 (ar atvirksciai) keisti turetu buti paprasciau (nes keiciama tik is vienos rusies gyvenamojo i kitos rusies gyvenamaji).

[Andrys]

BP ne šiaip sau rengiamas. žvelgiama į ilgalaikę perspektyvą. ir tikrai ne visur daugiabučiai yra tikėtinas rezultatas. na ir kas, kad G1 į G2. keisis intensyvumas, reiks planuoti daugiau stovėjimo aikštelių ir daugiau kitos soc. infrastruktūros.

[Gator]

bet as tai zemes neparduociau. juk tas mokestis nera toks didelis, kaip NT vystytojui.(Mokesčio tarifas metams – 1,5 procento žemės kainos)

Kodel neparduotum? Kokia nauda is tos zemes, gautusi, kad 1.5% i bala ismeti kasmet.

Beje ka manot apie tuos dvibucius? Man kazkaip atrodo, kad tai pats neprotingiausias variantas (zvelgiant is pirkejo puses). Kadangi (aisku priklauso nuo sklypo kainos daugiausiai) gaunasi, kad isikurt vienbuciam normaliam name salyginai nedaug brangiau kainuotu nei isikurt dvibuciame name. Ar butu paklausus variantas?

[mindakas]

Kadangi (aisku priklauso nuo sklypo kainos daugiausiai) gaunasi, kad isikurt vienbuciam normaliam name salyginai nedaug brangiau kainuotu nei isikurt dvibuciame name. Ar butu paklausus variantas?

Viskas priklausys nuo to kaip suprojektuosi tuos dvibučius - jei rasi tinkamą sprendimą - kad jie atrodytų daugiau ar mažiau autonomiški nuo kito - tai būtų gera idėja.

[Gator]

Perziurejau kaip tik nemazai projektu dvibuciu, na skeptiskai as i toki dalyka o kai pats netiki ideja tai nemalonu ja ir vystyt paskui, zinau is patirties. Na pavyzdziui tie, kurie atrodo kaip daugmaz du atskiri namai - tai juk siek tiek prapletus sklypa galima ten statyt normalius du nuosavus namus. O statybos kaina is esmes skirsis tik bendros sienos kaina... Na nepagaunu as tos dvibuciu koncepcijos nors tu ka. Kazkaip neatrodo protingiausias sprendimas.

[AllFOLK]

reiktų gal pradėti nuo to - kokio ploto yra sklypas, ir kokia jo tiksli paskirtis (taip ir nesupratau: G1 ar G2)?
Antras dalykas (jau minėtas) - vieta. Jei kalba eina apie periferines teritorijas, kur daug G1 namų, tada ir reiktų orientuotis į tokius (nesvarbu, kad detalų patvirtintų ir su G2). Tačiau jei sklypas kažkur intensyviai apgyvendintoje vietovėje, su geru privažiavimu, visuomeniniu transportu - tada siūlyčiau G2.

Dėl žemės pastačius daugiabutį, nežinau kas čia siūlė pasilikti sau, kažkoks briedas, jei butai visi parduoti, tai prie buto pridedi ir vieną dalį sklypo. Arba nuomoji. Notaras neformins sandorio kitaip.

Dėl komercinės paskirties sklypo - geras sprendimas išanalizavus toje vietovėje labiausiai deficitines patalpas, statyti būtent tokias. Vėl gi, nežinant vietos, perdrąsu teigti, kad pirmas aukštas tam, antram tam. Komercinių patalpų korizis - autonominis šildymas, komunikacijos.

Bet kokiu atveju siūlyčiau kreiptis į patikimą brokerį (aišku jį pasirinkti irgi yra sunki užduotis), kuris pirmiausia gerai išanalizuos tas vietoves, kuriose yra tavo sklypai, o tada pateigs pasiūlymus ką būtų galima ten statyti. Pasakytum miestą, galėčiau ką nors rekomenduoti.

[Arnaldo]

As vis delto siulyciau pasidaryti galimybiu studija, kuri tau atsakytu ka ir kaip geriau daryti ir kaip neprasauti pro sali. Pats dirbu imoneje, kuri tuom uzsiima, tad jei domina, galima butu apie tai padiskutuoti ne per foruma

[GediminasJa]

Galimybių studijos gal ir nėra blogas variantas, tik mano nuomone jos dažnai prasilenkia su realybe, pakankamai optimistiškai vertinama. Gera galimybių studija su labai rimtais ir tiksliais skaičiavimais manau yra verta.
Kelių butų daugiabučiai Kaune yra pakankamai paklausūs, tokių nemažai yra pristatyta Giraitėje, Romainiuose ir Užliedžiuose. Mintis ten yra nebloga, kitas klausimas išpildymas, statybinis brokas ir t.t. Bet faktas jei tokius namukus kepa vieną po kito vadinasi juos perka. Nusipirkęs butą žmogus gauna ir žemės, pirmuose aukštuose gyvenantys gauna daugiau, jie po savo langais įsirengia terasas ir pievutes o aukščiau gyvenantys žmonės gauna mažiau žemės, na ten padalinimo klausimą galima gvildenti daugiau bet principas toks.